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南宁地产假按揭“黑洞”有多大？房地产业谁支撑 (gx.chinavnet.com 互联星空 2004年01月05日14:20:52) |
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在经历了多年不温不火的折磨后，近两年，南宁房地产一下子狂热了起来。在开发商乐得合不拢嘴大把大把地数着钞票的背后，到底有多少商家是凭着自己的实力在艰难中挺过来的？是谁在支撑着房地产业这个大厦？ 公司穷困潦倒 得以起死回生 南宁市从一开始就对房地产的开发实行高门槛政策，高门槛政策，使得许多炒家没有涉足南宁房地产市场，规避了像海南、北海房地产在一段时间里遭遇的泡沫式灾难。可是在国家紧缩银根和市场销售低迷的双重压力下，许多开发商在缴纳了土地出让金、农业税、印花税、青苗补偿费、规划设计费等十几项税费后，口袋里的钱就所剩无几了。南宁一家物业公司在１９９７年办理了３０多亩《国有土地使用证》、《规划许可证》后，无钱再租用豪华的办公间，不得已搬到一处没有门窗的地方办公，除了几张办公桌、皮沙发尚能彰显以往的辉煌外，简陋的摆设就让人怀疑这家公司还能支撑多久。没有资金，只能抱着金碗讨饭。没办法，只好拿出一块地让建筑商垫资开发。但大部分回笼的资金都给建筑商拿走了，只剩下几套房子给开发商。本来期望资金松动的开发商傻了眼。在高人的指点下，开发商用这几套房子搞起了假按揭。 假按揭的手法相当简单——公司假借个人名义到银行办理抵押按揭。在个人办理抵押按揭手续上，银行的审批主要是一种形式审查，即审查贷款人申贷的额度以及贷款人的收入证明，以证实其是否有能力还款。至于收入证明，只要盖有公章，银行即予确认。另外一个条件就是开发商收到贷款人支付的首期购房款即房价的两成以上，并出具相关证明，银行即予以办理按揭手续。银行方面的宽松给了开发商钻空子的机会，在资金吃紧的时候，假按揭成了开发商融资的主要手段。 这家物业公司利用假按揭套回了１００多万资金，但这只能支付４栋楼房的规范设计费，自己的财力根本无法把图纸变成钢筋混凝土的建筑。于是，与其它公司联营开发也就顺理成章了。岂料联营的公司也是一家皮包公司，在“蜜月期”尚未满时，因为其它官司被人追债，消失得无影无踪。这家皮包公司蒸发前，拉来了挂靠某区建公司的一个体建筑承包商，愿意垫资起楼，双方约定建至二层时，物业公司开始按工程进度付款。按开发商的预想，建至二层，就可以办理《商品房预售许可证》，只要有人买房，资金问题就可以解决了。然而世事难以预料，建至二层时，楼盘销售的大环境依然低迷。直至建至三层以后，才开盘，但购房的人问的多买的少。建筑商三天两头索要工程款，几乎要撕破脸。为稳住建筑商继续施工，开发商又搞起了假按揭。如此反复，直至２０００年底，南宁房地产销售升温后，这家物业公司才喘得上气，终于上了岸。设想一下，如果这家公司不搞假按揭，早给呛死了。 闹上法庭又曝光 赢了官司任逍遥 私营公司如此，一些颇有实力的国营房地产公司亦同样。他们借用职工的名义搞假按揭。多数情况下，只要没让自己承担法律上的责任，不受损失，职工都默许公司的做法。但百密总有一疏，一家在区内算是数得上的大公司就闹出如此尴尬事。公司借用某职工名义办理虚假按揭后，又把同一房屋卖给了购房者。当公司欲给购房者办理备案登记时，这名职工不予配合。公司只好冒签职工签名、冒用职工过期身份证到房管所申请注销原备案登记。某职工知道后，拿着虚签的《商品房买卖合同》、虚假的首期款凭证要求房管所将备案登记恢复到自己名下。没有备案登记，购房者住了１８个月无法得到房产证，于是将公司告上法庭。公司当然不愿作此冤大头，借一下名就白白损失几十万元的房屋，于２００３年又将职工告上法庭。就这样一起假按揭案在法庭上曝光了。在一份证明书上，公司这样写道：“兹证明１９９７年１２月２６日以某某先生的名义与某分行签订的《住房担保借款合同》，担保人为广西某公司，贷款额为人民币叁拾陆万元整，此项贷款的本息及相关费用，已由某公司以某某的名义于１９９８年１月至２００１年４月全部结清，该借款合同现已终止。某某先生与该借款合同及房产不存在任何权利义务关系。”某分行也出具了内容大致相同的证明：“兹证明１９９７年１２月２６日某某与我行签定《住房担保贷款合同》，担保人为某公司，贷款金额为人民币叁拾陆万元正，贷款期限１０年，此项贷款的本息，从１９９８年１月开始每月通过某公司的账户归还，并于２００１年４月２６日提前全部结清贷款本息。我行于２００１年５月８日出具房屋他项权利注销申请表，同年９月２１日在房产局抵押科已办妥注销抵押登记手续，该借款合同现已终止，合同项下的债务及权利义务一并终结。”显然银行也知道某公司在搞假按揭。２００３年下半年，法院作出判决，判公司胜诉，某职工退回房屋。 屡试不爽 手法越来越高明 在房地产如此热销的今天，一些公司仍然在玩这一招，只不过手法更高明了。在南宁市郊搞产权式酒店的一家公司，利用职工名义搞假按揭，让职工认购房屋，由公司交付首期款，职工认购期两年，若两年后职工愿意购房，则付清首付款，产权归职工，每年参与分红，若职工不愿购买，公司则回购，适当给予报酬。在这里公司永远处于主动的地位，所有的钱都给公司用了。试行了一段时间后，公司考虑到人员流动的因素，又推出了给“挂名”费的办法，若职工同意借名搞假按揭，公司一次性按年份给予职工“挂名”费。 肆无忌惮坑国家 究竟应定什么罪 如前某大公司之所以选择让假按揭案浮出水面，就是充分权衡了不会承担什么法律责任。在与购房者庭上辩论时，公司法律顾问在庭上承认是假按揭时显得有恃无恐，并声称该房的按揭款早已由公司全部还清，银行已经提前收回全部贷款本金和利息，没有侵害国家、集体、他人的什么利益。公司在庭上出示的银行作的证明也表明，银行是知道公司以他人名义借贷的，并且还愿意为公司出了这份证明，更表明公司的假合同没有侵害银行利益。认为假按揭是介于违法与不违法之间的一种灰色（而非黑色）行为，如果借款没有归还，那才会转变成违法犯罪。 对于假按揭这一行为，华胜律师事务所梁标律师说：根据《合同法》、《民法通则》的规定，公司以个人名义到银行办理抵押按揭，是虚假按揭抵押，不仅是民事违法行为，还涉及到刑事犯罪。但到目前为止，南宁还没有一家房地产公司因搞假按揭而被追究责任的。社会各方都对假按揭这一行为采取了默许的态度。涉嫌不当得利，还是非法套取国家资金谋取私利，一时间还没有一个定说。有人说，假按揭等一系列操作能够顺利进行，是钻了银行和国土部门政策操作的空子，果真如此吗？若如此，银行怎么会为公司提供证明？这其中的利益关系，谁能道得明说得清？如果真的有一天开发商还不了钱，或者重复抵押，一房二卖甚至多卖，成为一个社会问题的话，银行还敢出具证明吗？(李长江) 广西政法报 来源:桂龙新闻网
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