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[图文]商品房买卖合同警惕九大陷阱 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年10月27日16:06:45) |
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今天，中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。 对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要倾其一生甚至两代人的积蓄圆了“乔迁”梦。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，中消协提醒广大消费者在签约之前，一定要三思而后行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。 保护消费者权益是全社会共同的责任，中消协正在进行的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支持，到目前为止，已收到全国各地的来信106封，涉及18个省，条款183条。其中，关于商品房方面的来信28封，初选入围条款64条，本次点评只从中选择了九个方面的问题。下一阶段中消协点评的内容是物业、金融、保险、中介服务等。 第二阶段格式条款点评意见(商品房领域) 点评线索一（认购定金难归还） 问题：目前，消费者在选购商品房时，常常被开发商要求签订“认购书” 、“订购协议”之类的认购协议，即由开发商事先准备好的格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金，并限定在短时间内签订《商品房买卖（预售）合同》。而在签认购协议之前，开发商往往不向消费者提供《商品房买卖（预售）合同》等相关资料，使消费者无从了解自已的权利、义务，却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。 条款1：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：“乙方（消费者）清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。” 消费者反映，在签认购书时，甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，却要求消费者违心签字，认可协议中所列的内容，并交付定金2万元。 条款2：本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。 条款3：四川省消委会反映，成都《´´花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下：“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往´´售楼部签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，逾期者视同违约，……所缴认购定金不退还。 认购方选择一次性付款的，应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。” 点评： 1、法律依据： 《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。 第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。” 《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。” 《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。” 第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的……” 第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。 2、点评意见： （1）条款中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项，其余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容，并称“甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌，逃避自己的缔约责任。 （2）在签订《认购协议书》前，由于经营者未提供《商品房买卖（预售）合同》作参考，使消费者不能全面了解自已交付定金的担保内容。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，消费者往往只能委曲求全，签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法对消费者天然不利，加重了消费者的弱势地位，显失公平。经营者用“消费者清楚知道等字样”将自己的意志强加于人，更是严重侵犯消费者知情权、公平交易权的不法行为。 （3）经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”，这种定金又称为“犹豫定金”，是以该定金作为今后订立合同的担保，在一定时期内购房合同未订立，有过错的当事人要承担定金责任。对于认购协议，消费者一定要慎重对待，签订之前，务必认真研究购房合同等相关文件。对拒不提供合同内容、五证等必要信息或只让看、不让带回去研究的经营者，应立即放弃购买其房屋的意向。 （4）消费者要求终止认购或没有按时签约可能基于多种原因，如果是由于经营者责任，如：经营者隐瞒真实情况，不向消费者提供重要事实；或单方变更承诺等导致消费者不签订购房合同的，定金应当双倍返还。如果是因为不可归责于消费者、经营者的事由导致未能签约的，如：因不可抗力或意外事件所 致无法签约；或因政府原因原已批准的规划、布局、建筑形式变更，消费者不同意签约的，双方均无过错，经营者应当将定金退还给消费者。笼统地约定终止认购或没有按时签约就不返还定金，明显加重了消费者责任。 3、有关建议： 商品房买卖是一项大宗消费，经营者不仅有义务将有关商品房买卖的所有情况事先告知消费者，还应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。 点评线索二（单方扩大解约权） 条款1、天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。” 条款2、广东省消委会反映，广州市《×××××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。” 条款3、四川省消委会反映：《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前……前往签定《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废……。” 点评： 1、法律依据： 《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第十四条：“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确。……” 第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。 第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。” 第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十二条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”。 最高人民法院《关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律〉若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。” 2、点评意见： （1）订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。 （2）经营者拟定条款要求消费者签定，是一种要约行为，要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体，也不明确。当事一方迟延履行债务可能基于各种原因，不是所有违反协议的情况都必然导致经营者有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能，为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。 上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 条款4、广州´´房地产开发总公司制定的《´´认购书》第二条第4款规定：“如在上述期限内（签认购书十天内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方”。 点评： 1、法律依据： 《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。” 《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。” 第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；” 第八条、第九十四条、第九十六条同上。 2、点评意见： “没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自已的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，属违法、无效条款。 点评线索三（减免责任巧设计） 条款1、广州´´房地产开发总公司制定的《´´认购书》第二条第2款规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿”。 点评： 1、法律依据： 《民法通则》第八十九条第三款：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。” 《担保法》第八十九条：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。 《合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。 2、点评意见： 按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。某房地产开发总公司利用消费者无经验，不了解法律规定，自制不公平条款，明目张胆地把《民法通则》、《合同法》、《担保法》的有关规定抛在一边。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法、无效条款。 条款2、厦门´´房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定： 第四条：（三）非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其它政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 第十四条：关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用、取得《综合验收备案表》后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。（一）如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或政府有关部门（含垄断性行业）原因，造成出卖人提供备案资料延期，则出卖人按合同第十条提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。（二）如因出卖人原因逾期提供产权登记资料而造成逾期办理产权登记的，买受人不退房，除双方约定的顺延履行条件及买受人自身原因造成的延误以外，出卖人按逾期时间分别处理（不作累加）；逾期三个月以内（含三个月）的，按已付房款的0.1‰向买受人支付违约金；逾期三个月以上的，按已付房价款的0.2‰向买受人支付违约金。 条款3、广东消委会反映，东莞市´´房地产开发总公司开发的《´´花园》楼宇买卖合同中，极力减轻或免除开发商所应承担的责任，使其违约不必受到任何惩罚。 《合同》第八条规定：除以下第九条规定之情况下延期或终止合同而不视作违约外，甲方应于1995年6月30日之前将该商品楼宇单位交付予乙方。 第九条规定：上述第八条所提及之情况将包括以下各项：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）人力不可抗拒的其他事故；（3）在施工中因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决之延误；（4）因技术上而需要更改图则；（5）政府部门延迟有关文件批准；（6）市政配套批准及安装之延误；（7）承建商之误期；（8）政府修改、增加法例而令施工延迟或没法完成。若发生上述任何一种或多种情况，上述第八条规定的交付使用日期将按实际影响天数而相应延迟，但必须经东莞市或´´´镇有关部门的证明文件为依据。 点评： 1、法律依据： 《消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。 《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。” 第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理的期限内提供证明。” 《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。” 最高人民法院《关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律〉若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限界满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 2、点评意见： 条款2第四条中，有些内容是开发商可以预料并提前做好准备的（如高考期间停工、办证行为滞后等），不能作为免责事由；有些问题则是第三人原因造成（如施工单位工期延误、施工期间停水停电、第三人破坏等），开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 条款2第十四条中，开发商私自将国家明文规定的办理权属登记需由其提供资料的报送时间由60日延长至360日；同时，随意扩大自己的免责范围，将第三方原因造成的逾期风险（测绘单位成果滞后、主管部门审核滞后）转嫁给消费者；对因开发商原因造成的逾期办理权属登记的违约金规定极低，即按总额的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中国人民银行规定的逾期贷款利息则为按每日0.21‰的标准支付。条款还剥夺了消费者的退房权利，侵犯了消费者的公平交易权。 条款3中开发商将各种可能造成延误的原因一一列举，全部作为自己免责的事由，从而免除了开发商所有可能的违约责任。在这些原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况，部分或全部免责；有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。 条款4、天津市两家开发企业共同筹建的××别墅在其制定的商品房补充合同中规定： “二、房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。” 点评： 1、法律依据： 《合同法》第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。 《消费者权益保护法》第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。” 2、点评意见： 该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。 点评线索四(模糊标的好圈钱) 问题：在商品房销售中，有的开发商采用模糊条款，对房屋情况作不确切的意思表示，使消费者无从了解真实情况，为开发商逃避本应承担的法定责任大开方便之门。如：厦门´´房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司──´´装饰工程有限责任公司签订装修合同。而且，开发商在与消费者签订《商品房买卖合同》时，完全按照自己的意思选择和填写合同的可协商部分，消费者唯有照抄和签名，否则开发商就以交易不成扣留定金相威胁。 条款：《商品房买卖补充协议》第九条 如出卖人交付的房屋为精装修房屋，双方约定（交付的房屋不是精装修房屋的不适用本条）：1、买受人应在签订本合同之日起 日内与´´装饰工程有限责任公司另行签定《装修合同》，与装修相关的权利、义务按《装修合同》约定； 第十六条不是精装修房屋的不适用本条。如买受人不按时履行签订《装修合同》义务，出卖人有权选择：1、按毛坯房交付房屋，买受人向出卖人支付总房价款10%的违约金。2、解除合同并将该套房屋另行销售，买受人向出卖人支付总房价款10%的违约金以及因本合同产生的税费、手续费等，余款返还买受人（不计利息）。 点评： 1、法律依据： 《民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、 使用、 收益和处分的权利。 《合同法》第三条：“合同人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。” 第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。” 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《商品房销售管理办法》第二十三条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。” 《城市商品房预售管理办法》第七条：“开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）资料：……（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。” 2、点评意见： （1）签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。 （2）如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。装修公司与开发商之间是经营者与经营者之间的关系，装修公司对开发商负责，开发商对消费者负责。消费者所购房屋出现问题应由开发商承担责任。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。 （3）如果要求消费者与装修公司签约，就意味着开发商交付的是毛坯房，而房屋的处置权归消费者，消费者有权选择由谁、花多少钱进行怎样的装修。此时，开发商不是《装修合同》的主体，却要求消费者在未与装修公司协商，不知道《装修合同》具体内容的情况下，必须承担按时与装修公司签约的义务，并自定高额违约金比例，强迫消费者接受。签署这种条款，意味着消费者不能按自己的意志处置自己的房屋，却必须承担装修风险和支付违约金或装修款的义务，而开放商只有收钱的权利，不必承担任何风险和义务。即使是装修公司被注销，或提出不合理的合同条件，或拒绝签署装修合同，消费者也要签约，否则就要为此向开发商支付总房价款10%的违约金。这是一种明显的强制交易行为，完全违背了合同的平等、自愿原则，是对消费者自主选择权的公然侵犯。而且，此时极可能发生装修公司与开发商恶意串通，骗取购房人违约金的情况。消费者要坚决拒绝签署这种条款，如已签署，可依法申请撤销或变更该条款。 （4）对于合同中可选择和协商的内容，消费者要认真审阅，仔细权衡利弊，提出自己的主张，如消费者提出合理要求，因经营者原因未能订立商品房买卖合同，经营者应双倍返还定金。 点评线索五（面积误差设陷阱） 问题：对于面积误差的处理，有关法律法规已有明文规定，但一些开发商却采取各种方法（如签订不用备案的补充协议、附件等），假借双方约定，强迫消费者同意自己单方制定的规矩，以逃避本应承担的法律责任。 条款1、厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定： 第六条（一）：面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。（二）买受人因为面积异议而委托房屋测绘机构测绘时，应委托买卖双方共同选定的经产权登记机关认可的有房屋测绘资格的合法机构进行测绘。测绘结果与产权面积误差比绝对值在1%以下（含1%）的，买受人自行承担测绘费用；测绘结果与产权面积误差比绝对值在1%以上的，测绘费用由出卖人承担；经测绘后，面积误差的处理方式按本条第一项约定。 条款2、天津××发展有限公司制订的《商品房买卖合同》第七条规定：“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过+-3%（包括+-3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过+-3%的双方约定如下：1、见附件六。 ” “附件六：1、商品房建筑面积小于甲方销售面积且超过3%时，则每平方米价格保持不变，房价款总额按实际面积调整，甲方应将多收乙方之房款于可最终确定房屋所有权证记载面积之政府文件送达于甲方之日起90日内退还乙方，甲方无需支付利息和其它补偿金。 2、商品房建筑面积大于甲方销售面积且超过3%时，面积差异在3%以内（含3%）部分的房价款，由乙方于可最终确定房屋所有权证记载面积之政府文件送达于甲方之日起30日内按原每平方米之销售价补予甲方，超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。” 条款3、天津××房地产开发有限公司制订的商品房买卖合同中规定： 第七条：商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过+3%（包括+3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过+3%的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲（乙）方按差额价款于30日内退还给乙（甲）方。 消费者来信反映，关于面积差异处理问题，开发商坚决不同意按国家有关规定签订合同，只同意按自己的单方意思办理，并将此内容刻成印章盖在合同上。且合同中其余需双方商议约定的内容，均不与买方商量，必须按开发商的意图填写。 点评： 1、法律依据： 《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 2、点评意见： 房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，如：不论误差多少，只按多退少补、据实结算；发生面积误差时，双方给付时限不对等，消费者必须在30日内补齐差额，开发商的宽限期则长达90日，且不需支付利息、赔偿金；不执行房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的规定；特别是将消费者在面积误差比绝对值超出3%时所应享有的退房权利一笔勾销。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。如果条款的内容是一方事先准备好的，在实践中又不容协商，不论这种条款以何种面目出现，其实质仍属于格式条款。上述条款虽以附件、补充协议、双方约定的名义出现，实际则是开发商将自己的意志强加于人，使消费者在违背自己真实意思的情况下被迫签约，违反了民法的基本原则，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 点评线索六(违约责任不对等) 问题：合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但在商品房买卖中，开发商往往利用不容协商的格式条款减轻自己的责任，加重消费者责任。 条款1、天津××村《购房协议书》中规定： 第四条：乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本协议第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本协议规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过10天后，即视为乙方不履行本协议，届时，甲方有权收回本房屋另作出售，并扣除乙方人民币叁仟元作为违约金。 第六条：甲方逾期交付房屋的违约责任 除本协议第五条规定的特殊情况外，甲方若未按本协议规定的日期将该房交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本协议第六条规定的最后交付日期次日起至实际交付之日止，按日万分之一利息计算。 条款2、吉林省消协反映，某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“（1）甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。（2）乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 点评： 1、法律依据： 《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。 《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……。（二）在订立合同时显失公平的。 第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。 2、点评意见： 上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。 条款1中，消费者逾期付款，违约利息按月1%计算，且超过10天后，开发商就可以收回房屋另行出售，还要扣除消费者人民币叁仟元作为违约金；而开发商逾期交房，只承担按日万分之一的违约利息（即月利息3‰），且不承担其他任何责任，也无违约期限的限制。该条款还特地采用了按月和按日两种对利息的表述方式，以期掩盖这种责任的不对等。 条款2中，经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。 上述条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 点评线索七（一房二卖搞欺诈） 条款：天津××村《购房协议书》第七条规定 双方签定协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的3%作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。 点评： 1、法律依据： 《合同法》第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。 《消费者权益保护法》第四十九条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。” 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 2、点评意见： 一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。 点评线索八（虚假宣传不负责） 条款：厦门´´房地产有限公司制订的《商品房买卖补充协议》第十九条：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。 点评： 1、法律依据： 《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。 《合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。” 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 2、点评意见： 该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。 点评线索九（购房签约先交钱） 条款：广州市××房地产开发有限公司制订的《××居商品房认购书》中规定，“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。 点评： 1、法律依据： 《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。 《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定各自的权利和义务……。” 《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。” 2、点评意见 在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。此时，如果消费者选择不签约，不但损失定金，而且还要为要回首期房款和相关费用付出成本。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。 中国网 2003年10月27日 来源:中国网
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