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揭开上海二手房买卖“零首付”暗箱 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月25日09:49:31) |
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近来，在上海一股二手房买卖变相“零首付”的风潮正在泛起。“二手房零首付操作并不难，尽管不是普遍现象，但是并不少。至少5%以上的交易中虚报了房价，以减少业主首付。”一个从事物业中介服务公司的高级经理告诉记者。这位经理从事供职的二手房中介公司在上海还是非常有名、规范的物业中介公司。在一些不规范的小中介公司那里，零首付则是更多。 零首付是怎么操作的？ 与以往意义上的“零首付”有所不同，此次的“零首付”带有明显的欺诈性。一位在房产中介公司担任房产经纪的人士毫不隐讳的告诉记者：买方通过我们中介公司找到了合适的房子，就通过我们或亲自与卖方商量，双方定两份合同，一份按实际交易价格定，另一份则故意把交易价格抬高。到产权交易所登记时用价格高的一份登记，然后凭这份合同到银行，买方就可以贷到更多的款，甚至实现零首付，而实际交易价格按前一份合同，这种事情我们见得不少了。 具体的说，以一套用10万元成交的二手房为例，买房者若想申请银行贷款，按规定须首付30%即3万元，贷款7万元。但是，如果通过中介评估公司，评估出房价为14.2万元，则以14.2万元的房价向银行申请到贷款，也就是说贷款70%，即约10万元，自己付4.2万元，但是实际上双方交易的房价为10万元，按照这么一操作，业主就可以实现“零首付”了。 对于银行而言，一般二手房房贷的发放管理主要是通过评估师的评估结合合同的交易价格，取其较低的价格计算按揭的数目。比如，一间住房的交易价格是46万元，而评估价格是40万元，就按40万元计算，乘以一定的贷款比例，比如70%，就贷给客户28万元。 一房产经纪人对记者表示：一般只要是你想做这种“零首付”，大都没什么问题，有的是客户本身就可以把评估师搞定，也有委托房产中介公司搞定评估师的。何况，现在评估公司主要是采取“区域性评估方法”，一般不会对单个的房产进行全面的评估，那样的话成本太高了，但即使是同一小区的房子，其价格也会因为不同楼层、不同朝向而异，而且现在房价波动也较大，评估的结果很难保证。 而这样操作在一手房则是不可能存在的，由于新房是按照开发商的标价出售，不存在评估问题，所以也没有机会去操作零首付。 零首付为何屡禁不止？ “零首付”贷款，由于银行风险性较高，一直被中央银行严厉禁止。然而为什么中央银行的严厉禁止却并没有被严格执行呢？这里面有很多原因。从技术上说，银行监控手段有限，而且监控成本很高。中国银行上海分行周家嘴支行的个人按揭服务中心是做二手房按揭比较知名的一个地方，其工作人员告诉记者：中行在发放二手房贷款前，事先要由指定的评估单位对二手房的价格进行评估，一般房龄在5年之内的，贷款额在6成以上必须要评估，6成以下可以免评估。房龄在5年以上的，贷款额在5成以上的必须要评估，5成以下可以免评估。二手房房贷的管理还是比较严格的，这种变相“零首付”可能在中小银行会多一些。不过，她也承认：目前对二手房贷款的管理还没有别的手段，只能是通过评估的手段尽量控制。 而更根本的一个原因则是，上海市二手房交易在目前房地产市场中所占的比重越来越高，大有超过一手房之势。据上海市房地产部门8月份的统计，上半年全市二手房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%，交易成交金额达380845万元，同比增长68.8%。其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。二手房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建的商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。 根据香港的经验，大都市发展的越成熟，二手房交易越多，新房反而少了，因为土地是有限的，而房屋的生命周期越来越长。因此，各个银行角逐房贷的重点开始逐步转向二手房市场，二手房房贷也被外资银行视为新的利润增长点，在短短一个月之内，香港汇丰银行相继与沪上三大中介机构达成协议，推出境外人士购买二手房外币贷款业务。东亚银行也正在接洽此项业务。上海中原物业代理有限公司中介部总监陈宇珏对记者说，“而且各银行都有放贷压力，尤其中小银行，对此并不是把关很严格。” 除了购房者个人有动力去减少首付，甚至零首付外，对于中介公司来说，也有动力，当提高标的的价格时，中介公司所获得的佣金相对自然会更多。所以，看起来似乎三方都能得利。 零首付的风险不仅只在银行 中国建设银行上海分行市场发展部的胡胜林副总经理认为：这种变相“零首付”，背后孕育着很大的投机性，是利用银行的风险获取利润。此外，“零首付”虽然减免了消费者的当期负担，却加重了他未来还贷的负担。而且，目前我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率，在经济增长缓慢和利率多次下调的情况下，100%的债务负担对于一些当期收入较高者是可行的；但随着经济形势的变化，利率的上调，会增加借贷人未来债务负担，从而影响他的还贷能力。所以，就算买房人在“轻松入住”之后，也会不轻松地背上还贷的包袱。 这种变相“零首付”对住房中介 也未必全部是好处，正如一房产经纪人告诉记者的，事实上房产中介一般也不愿意帮助买房者做这种变相“零首付”，因为这牵扯到法律问题，风险比较高，另外，如果买方和卖方出现扯皮的现象，也比较难办。因为有两份合同的存在，万一卖方出尔反尔，要求买方按照产权交易所登记时的价格付款，也是有理有据的，那就会很麻烦。毕竟，这种行为带有欺诈的性质，没有法律保障。
来源:中国经营报
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