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前进中的北海房地产业 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月23日09:45:36) |
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北海市人民政府副市长 李延强 广西北海是一个美丽的亚热带滨海城市，她位于广西南端，北部湾北岸，背靠大西南，面向东南亚，毗邻粤港澳。现辖一县三区，陆域总面积３３３７平方公里，海岸线长５００多公里，总人口１４５万，其中城市建成区面积３１．２平方公里，人口３０多万。１９８４年被国务院批准为沿海对外开放城市，１９９８年成为首批“中国优秀旅游城市”，１９９９年获“全国园林绿化先进城市”，２００２年被授予“中国人居环境范例奖”。北海具有独特的区位优势，是大西南最便捷的出海通道之一。北海旅游资源十分丰富，气候宜人，四季常青，连绵２４公里的银滩是我国首屈一指的天然浴场，有“天下第一滩”的美誉。 上世纪９０年代初，北海借邓小平南巡讲话的东风，掀起了一轮以房地产为主的开发建设热潮，推动了城市建设和经济建设的一次跨越式发展。同时，由于泡沫经济的影响，在国家实施银根紧缩的调控政策之后，开发热急剧降温，房地产积压严重。据２０００年的调查统计：共闲置土地３．１万亩，空置商品房１０７．３５万平方米，停缓建工程项目１０８个，建筑面积达１２１．５５万平方米，沉淀资金２００多亿元。这些房地产遗留问题，不仅造成土地资源闲置、资金沉淀，而且损害了北海的城市形象，影响了外来投资者的信心和积极性，成为困扰和制约北海发展的突出问题。经过不断总结和反思，近十年来，北海坚定不移地实施产业发展拉动战略，确立了通过产业发展带动房地产发展，在发展中解决历史遗留问题的基本思路，采取一系列政策措施，主动盘活积压房地产，使许多历史遗留问题逐步得到了治理和解决，房地产市场得到了有效的整顿和规范，开始步入了健康发展的轨道。 一、当前北海房地产的总体形势 当前，北海房地产的总体形势可以用“全面复苏，健康发展”八个字来概括。一批闲置多年的土地变成了建设工地；一批空置多年的商品房得到了盘活；一批停建多年的工程项目复工续建；一批对北海具有深远影响的重大产业项目相继动工；一批有胆识的开发商竞相进入北海推出各具特色的楼盘。这些变化，无不表明北海房地产又进入了一个新的发展时期。主要表现为： 一是房地产开发建设项目逐年增多。２０００年至２００３年５月，房地产开工建设项目累计１０３个，开工面积为１２０．６４万平方米。其中，２０００年为１４个，开工面积为１４．４４万平方米；２００１年为２６个，开工面积为２７．６３万平方米；２００２年为３７个，开工面积为３９．６８万平方米，房地产开工面积年平均增长６５．７７％。今年１至５月，房地产开发建设项目为２６个，开工面积为３８．８９万平方米，同比增长３９１．６６％。 二是房地产交易日趋活跃。２０００年至２００３年上半年，北海市房地产交易面积共１９７．３６万平方米。其中２０００年房产交易面积为４２．０６万平方米，２００１年为４７．８４万平方米，２００２年为８０．３８万平方米，年平均增长３８．２４％。今年上半年，房产交易面积为２７．０８万平方米，同比增长３５％。预计今年下半年交易量还会大幅度增加。 三是商品房销售价格稳步上升。目前，商品房的平均销售价格已由２０００年的８００～１０００元／平方米，增长到现在的１３００～１４００元／平方米，以１５％的增长幅度逐步递增。新建楼盘多数都在１５００／平方米以上，个别公寓楼盘已达到１８００～２０００元／平方米。 四是一批楼盘购销两旺，成为城市中的“亮点”。２０００年以来，我们根据房地产开发和市场需求的发展情况，先后推出了东方花园、北海花园、华杰绿馨园、碧雅园、蔚蓝海岸等十大精品楼盘，总建筑面积４７．７万平方米，共有商品房３０１５幢（套），销售率达８２．９％，这些小区规划水平高，设计手法新，配套环境好，营销和物业管理到位，深受消费者欢迎，成为北海市房地产开发建设新的亮点。 五是外地人购房日趋踊跃。从２０００年下半年开始，外地人来北海购房日趋增长，现已成为购买北海商品住宅的一支主力军。２０００年至２００３年上半年，外地人购买商品住宅占个人购买商品住宅总面积的４０．７４％。从今年第一季度对北海１０个新开发的房地产精品住宅小区销售情况的调查显示，外地人购买公寓楼住宅占销售量的７５．２５％，购买别墅的占销售量的２６．９４％。 六是二级市场规范有序，金融信贷逐年增加。为了培育市场，拉动个人住房消费，２０００年１月，我们出台了《北海市已购公有住房上市交易实施细则》，在广西率先开放个人住房二级市场。据统计，２０００年以来，北海市已购公房上市交易１７６３宗，交易面积１４．３５万平方米。以旧换新，以小换大，以次换好；用今天的钱，圆明天的梦，已成为北海人住房消费新的观念、新的追求。金融信贷市场活跃，２０００年至２００３年上半年，全市共办理房地产抵押登记１２１２２宗，抵押登记额３０亿元。其中，个人按揭贷款１０６２８宗、抵押登记额１１．４５亿元，分别占抵押登记和抵押登记额总数的８７．７％和３８．２％；抵押登记年平均增长率为３０％。今年上半年，办理抵押登记２６３９宗，抵押登记额为６．９亿元，同比增长７５．５８％和６２．８６％。 七是处置积压房地产成为房地产开发建设新的热点。北海充分利用国家出台的处置积压房地产的优惠政策，积极主动地解决房地产历史遗留问题。近几年来，我们共处置闲置土地１．２万亩，盘活空置商品房２９．０７万平方米，盘活停缓建工程项目２５个，面积３１．０１万平方米。特别是今年上半年加强停缓建工程处置工作以来，共批准停缓建工程处置项目６９个。其中已复工建设的项目３１个，总建筑面积５９．９４万平方米，计划总投资５．１亿元，已确定将于近期复工的项目还有２３个，总建筑面积３９．６０万平方米，计划总投资３．６亿元。 八是一批新的开发项目准备启动。今年上半年以来，来自广西和全国各地的一批有实力、有业绩、有经验的房地产开发企业陆续进入北海，开发建设五星级酒店、休闲度假公寓、高尔夫球场、渔民新村和城中村改造等一批项目，计划总投资数十亿元。同时，从现在开始到明年，北海市将进行观海大道、北部湾路、西南大道和广东大道等四条城市主干道的改造建设工作，计划总投资近１０个亿。银滩中区改造完成第一期工程之后，第二期工程即将开始，银滩西区的旅游开发也将陆续铺开，最具特色和规模的海鲜餐饮区——外沙海鲜岛的第三、四期工程也将陆续开工建设。 二、推动北海房地产业复苏和发展的主要因素 北海房地产备受社会各界和全国各地的关注，其复苏发展的主要原因，有如下几个方面： １、北海市经济的快速发展为房地产的复苏和盘活创造了条件。十年的反思，使我们深刻地认识到，房地产必须与城市经济建设相适应，不能就房地产而论房地产，必须通过产业和经济的发展，带动房地产的盘活。近几年来，北海市紧紧围绕“树立新形象，实现新跨越，建设新北海”的目标，坚定不移地发展旅游产业、高新技术产业、海洋产业和现代农业等四大支柱产业和园区经济，乘势而上，迎来了新一轮发展的良好态势。目前，北海旅游业发展迅猛，全市共有投入使用的旅游（区）点２０个，去年全市共接待国内外游客３８４万人次，同比增长９．７％，旅游总收入１８．２亿元，同比增长１０．３％，在ＧＤＰ中的比重已达１３．２％。高新技术产业和园区经济迅速崛起。今年上半年，高新技术产业总产值已达１４亿元，增长４０％。２００１年８月组建的北海工业园区，规划总面积２０平方公里，已先后引进了恒基伟业、国发公司等６０家知名企业入驻，这些项目的投资总额都超过亿元。北海高新技术产业园，开创了“一区多园”的建设新模式，园区的软件园、电子科技园、海洋科技园、生物制药园和农业科技园５个核心产业正在兴建之中，已有２２家企业入驻各专业园区。四大支柱产业的发展拉动了北海经济的快速增长，２００２年全市国内生产总值增长１２％，财政收入增长１６％，全社会固定资产投资增长１３％。今年上半年，全市ＧＤＰ增长１０．３％，财政收入增长２７％，固定资产投资增长１０９．６％。 ２、北海市始终把处置积压房地产作为经济工作的重点，采取强有力的政策措施，开展专项治理整顿工作。１９９６年以来，先后出台了《关于盘整土地及促进房地产业发展的办法》、《北海市处置闲置土地暂行办法》和《北海市闲置土地托管暂行办法》，成立了北海市土地整理储备中心，通过土地盘整，采取置换、托管、收回和收购的方式，对土地一级市场进行全面的清理整顿，规范土地市场，增强土地储备能力和对市场的调控能力。今年２月，建设银行向北海市土地整理储备中心提供５亿元贷款的授信额度，用于北海市处置闲置土地和土地储备工作。２０００年我们出台了《北海市盘活房地产工作方案》，制定了宏观调节、控制增量；确认产权、分类处置；追索债务、处理纠纷；扩大需求、培育市场；规范市场、理顺体制；资产重组、盘活存量等一系列政策措施。以消化空置商品房为主要目标，开展空置商品房产权确认工作，解决了由于历史的原因而造成的商品房权属不清，产权不明的问题。明晰产权关系，使大量的空置商品房能解套松绑、上市交易，空置商品房得到了有效的盘活。２００３年４月我们结合国家财政部、国家税务总局特批北海市享受海南省处置积压房地产税收优惠政策的２０５号文，又颁布《北海市停缓建工程处置工作方案》、《北海市停缓建工程处置办法》、《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的实施细则》和《北海市处置积压房地产有关税收优惠政策的操作办法》等政策规章，全面开展处置积压房地产工作。以处置停缓建工程为重点，采取“续、竣、改、绿、拆”等五种方式（即：工程续建、现状竣工、在不违反城市规划的前提下改变项目用途性质、建设为临时公共绿地或其他公共设施和依法拆除），对停缓建工程进行全面处置。 ３、扩大对外招商引资力度，加大城市基础设施和旅游设施建设，为盘活和发展房地产创造良好的市场环境。近３年来，北海引进各类项目４４８个，到位资金４８．９７亿元。今年上半年引进项目１３６个，总投资１５１．３亿元。一批对北海经济发展具有深远影响的重大项目取得了突破性进展，中国石化总公司完成了在北海市铁山港建设８００万吨大型炼油厂项目的选址，可望今年底获准立项，２００５年开工建设；中国教育投资管理集团投资的北海大学经济园区破土动工；中国最大的掌上电脑生产商恒基伟业落户北海。特别值得一提的是北海银滩改造工程，我们坚持以“还沙滩于大海、还沙滩于自然、还沙滩于人民”的思路和理念，突出银滩的自然生态，立足于建设国际一流、对外开放的滨海旅游度假区。 ４、进一步加强对房地产市场的宏观调控和政策引导，保证了房地产健康有序的发展。针对过去房地产开发中存在的规模小、档次低和浪费土地资源的严重问题，充分发挥政府对房地产开发建设的宏观调控职能，积极引导房地产开发朝着上规模、上档次和成片综合开发的方向发展。最近，我们严格控制规模较小、周围不配套的开发小区的建设，继续清理和查处违规建设行为。同时，我们充分利用北海丰富的旅游资源和最适宜人类居住的特点，积极引导房地产开发建设与旅游业相结合，做好旅游房地产这篇文章。 ５、国家出台的处置积压房地产税收优惠政策，给北海处置积压房地产提供了强有力的支持。２００２年到２００４年，北海市处置积压房地产可享受以下优惠政策： （１）１９９８年１２月３１日前建成尚未售出的空置商品房，在２００４年１２月３１日以前销售时实行免征营业税、契税的优惠政策。房地产开发经营企业在１９９８年１２月３１日以前购入的空置商品房，在２００４年１２月３１日以前销售的，可相应享受免征营业税、契税的税收优惠政策。 （２）１９９８年１２月３１日前已经停缓建的房地产项目，在２００４年１２月３１日以前转让销售时实行免征营业税、契税的优惠政策。 （３）国有商业银行和国有商业银行以外的其他金融机构在清理确权过程中承接的空置商品房，以及其他企业（单位）经法院裁定承接的空置商品房，在２００４年１２月３１日以前再转让销售时，实行免征营业税、契税的优惠政策。 （４）１９９９年８月１日前已签订购房合同并已缴付部分预售房款，在２００４年１２月３１日以前补交房款并办理产权过户手续的免征契税。 （５）财政部、国家税务总局《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》（财税２００２２０５号）下发前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。
来源:广西房地产信息网
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