 |
| 当前位置:首页 >> 生活 >> 房产 >> 正文 |
|
促进房地产持续健康发展通知的问题说明 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月20日10:57:37) |
||
建设部部长汪光焘 刚才，培炎副总理作了重要讲话，深入分析了当前房地产市场形势，深刻论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了促进房地产市场持续健康发展的主要任务，对贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称《通知》）作出了部署。我们一定要认真学习领会培炎副总理的讲话精神，统一思想，提高认识，切实做好《通知》的贯彻落实工作。为便于大家了解《通知》精神，下面我就《通知》的有关问题作一简要说明。 一、关于《通知》的形成过程 党中央、国务院领导同志十分关心和重视房地产市场健康发展问题，多次批示要求从经济社会发展的战略高度，深化住房制度改革，培育住房有效需求，加强宏观调控，防范金融风险，发挥房地产业在扩大内需、拉动经济增长等方面的积极作用。今年4月，国务院领导同志要求研究制定促进房地产市场健康发展的有关政策。5月7日温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出进一步扩大普通商品住房和经济适用住房供应。5月14日，曾培炎副总理主持会议，听取了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行等有关部门关于《通知（代拟稿）》有关情况的汇报，进一步研究了促进房地产市场持续健康发展的有关问题。根据国务院领导的一系列指示精神，建设部会同有关部门就《通知》内容进行了反复研究、协商，并广泛听取了省、市政府及其主管部门、有关专家学者，以及行业协会、研究会和若干房地产企业的意见。在此基础上，国务院第16次常务会议原则通过了该文件，并强调了国家统一政策，各地因地制宜、分别决策的基本原则，明确《通知》是指导性的，主要提出原则性意见。根据这一总的原则和要求，国务院办公厅、国务院研究室又对《通知（代拟稿）》又作了进一步修改、完善，最终形成了《通知》。 《通知》的形成过程是科学决策、民主决策的过程。《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展必将产生深远影响。 二、关于起草《通知》的指导思想 1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件，以下简称"国务院23号文件"）印发以来，随着城镇住房制度改革的不断推进，以及与居民住房消费相关的财税、金融等政策的积极调整，居民消费观念明显转变，住房消费得到了有效启动，以住宅为主的房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，对改善居民居住条件、拉动经济增长发挥了积极作用，已成为国民经济的支柱产业。从我国经济社会发展所处的历史阶段看，住宅建设与房地产业仍有较大发展潜力，只要引导得好，将对促进国民经济持续健康发展发挥更加积极的作用，为实现全面建设小康社会的奋斗目标作出更大的贡献。但是房地产市场区域性差异大，从多次调研情况看，发展很不平衡，部分地区出现了一些值得关注的问题，有的地方还比较严重，影响了房地产市场的持续健康发展。 根据当前形势，结合五年来房地产业改革与发展的基本经验，《通知》起草中贯穿了以下指导思想：一是坚持市场化取向，通过深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用；二是以有效需求为导向，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭，重点是中低收入家庭的住房需求；三是针对发展中出现的问题，切实加强宏观调控和市场监管；四是强化政府的住房保障功能，保证城镇居民基本住房需要；五是坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应。 《通知》二十条内容突出了三个重点：一是在国务院23号文件基础上，进一步深化城镇住房制度改革，增加普通商品住房供应，搞活住房二级市场，规范发展市场服务，扩大市场机制的作用范围。二是明确界定政府在房地产市场发展中的职责，包括政府在经济适用住房和廉租住房供应中的住房保障责任，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任。三是针对当前房地产市场的突出问题，从规划、土地、金融等方面提出了有关措施，要求加强部门间的协调与配合，建立对房地产市场宏观调控的协调机制。 三、几个主要问题的说明 （一）关于增加普通商品住房供应 市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重点。当前，供求结构性矛盾是房地产市场发展中比较突出的一个问题。随着住房实物分配的停止、居民收入水平的不断提高和住房消费观念的逐步转变，个人已成为房地产市场的主体，但一些地方与广大居民承受能力相适应的中低价位普通商品住房供不应求，而高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房积压较严重。增加普通商品住房供应，是解决当前房地产市场供求结构矛盾的客观需要，同时也有利于进一步推进住房市场化，扩大市场机制作用范围。为此，《通知》要求各地根据市场需求，采取有效措施，完善住房供应政策，调整住房供应结构，提高普通商品住房在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。同时，要求控制高档商品房建设，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准；高档商品房积压较多的地区，控制土地供应、暂停项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。 为增加普通商品住房供应，使住房价格与大多数居民家庭的支付能力相适应，《通知》提出普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量；要求清理并逐步减少对普通商品住房建设和消费的行政事业性收费项目。 （二）关于加强经济适用住房建设和管理 国务院23号文件要求建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。实践表明，经济适用住房政策对于保证住房分配制度改革的顺利实施，培育居民住房消费，解决中低收入家庭的住房困难，对平抑房价过快上涨、促进危旧房改造和实现城市规划布局调整等，都发挥了积极的作用。不少城市在保证经济适用住房供应的同时，根据本地实际，严格控制供应对象和标准，严格上市交易管理，创造了好的经验。 但经济适用住房建设和管理中也存在着一些突出问题：有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。这些问题的出现，既有政策执行不力的原因，也与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。在新形势下，有必要进一步完善政策，加强经济适用住房的建设和管理，既统一政策目标，又使具体措施更加符合各地实际。 为此，《通知》把经济适用住房定性为具有保障性质的政策性商品住房，建设标准控制在中小套型；经济适用住房供应对象的具体收入线标准和范围，由各地根据实际情况合理确定；就落实经济适用住房优惠政策，规范经济适用住房建设和管理提出了明确要求。同时，要求建设部会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理办法。这些规定，突出了经济适用住房的政策性和保障性，总的精神是要控制供应范围和标准，具体操作措施则要按照"因地制宜，分散决策"的原则，由市（县）人民政府根据当地房改进程、房价水平、居民住房状况和收入水平变化等实际情况，合理确定。这样做，既有利于保证经济适用住房建设各项优惠政策的落实，也有利于使经济适用住房政策真正惠及弱势群体。 集资合作建房是经济适用住房建设的组成部分，对于解决住房困难户较多的工矿区和困难企业职工住房问题起到了积极作用。但也有一些地方机关事业单位利用集资合作建房变相搞房地产开发或变相搞实物分配，或者为职工搞第二套政策性住宅，社会反响较大。为明确政策界限，严肃房改纪律，《通知》明确集资合作建房的建设标准、参加对象和优惠政策按照经济适用住房的相应规定执行；明确任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。 （三）关于建立和完善廉租住房制度 建立最低收入家庭住房保障制度，是住房新体制的重要组成部分，也是政府的重要职责。党中央、国务院高度重视最低收入家庭的住房问题。去年底，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出："要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市特殊困难家庭在住房、子女入学、医疗等方面遇到的实际问题。"温家宝总理也指出："建立和完善廉租住房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。"目前，全国35个大中城市中，已有一半以上的城市开展了最低收入家庭住房保障工作；部分城市落实了资金来源，建立了最低收入居民家庭档案和申请、审批制度；不少城市结合本地实际进行了多种方式的探索，如租赁住房补贴方式、住房租金减免方式、廉租住房置换方式等，效果良好。 但是，与住房市场化进程相比，与最低收入家庭的需求相比，与其他社会保障制度的进展相比，最低收入家庭住房保障制度建设明显滞后，突出表现为：部分地方仅仅把建一批廉租住房作为短期的形象工程，不重视制度建设；缺乏规范稳定的资金来源渠道，多数地方仅从住房公积金增值收益中提取部分资金，或者由政府主管部门自筹解决，不足以支持廉租住房制度建设；现行的管理办法也还仅仅局限于实物配租住房方式，已不适应实践发展需要。 针对这些问题，《通知》明确要求各地要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成规范稳定的住房保障资金来源；结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平；最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。 （四）关于搞活住房二级市场 国务院23号文件要求稳步开放已购公有住房交易市场，并规定了准开、准入制度。据此，建设部制定了具体办法，国务院有关部门也相继出台了收益分配等政策措施。实践表明，开放搞活住房二级市场，鼓励已有自有住房的家庭通过换购改善居住条件，实现增量市场与存量市场的联动，对于扩大住房需求（特别是增量市场的需求），增加中低价位住房供应，有着十分积极的现实意义。 但总体上讲，住房二级市场发展很不平衡，相当多城市仍然开而不活，住房二级市场的作用和潜力尚未充分发挥。其主要原因：一是入市限制过多，审核程序和手续较为复杂；二是收益调节标准过高，税费负担较重；三是由于建房时手续不全等历史遗留问题，部分住房无法确权登记发证，加上有的原产权单位为防止人员流动，不积极申办已购公有住房权属登记手续，或故意扣押职工的房屋权属证书，使其无法进入市场。 为此，《通知》就搞活住房二级市场提出了明确要求。一是除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。二是调整了已购公有住房上市出售收益调节政策，各地可以适当降低土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。三是要求各地对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，制定政策，明确界限，妥善处理。 （五）关于规范发展住房信贷 国务院23号文件下发以来，个人住房贷款业务快速发展，有力地支持了居民住房消费。《通知》在强调加强房地产贷款管理，防范金融风险的同时，鼓励继续规范发展住房信贷；特别是针对中低收入家庭住房消费需求，要求加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制。 去年，国务院修订了《住房公积金管理条例》，下发了《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》，进一步健全了决策制度，理顺了管理体制，完善了监督机制，使住房公积金制度逐步走上规范发展的轨道。当前的主要矛盾是：覆盖面还不广，在岗职工中还有近40%的职工没有建立公积金；个人住房贷款发放余额仅占归集余额的39%，还有大量资金没有用出去。建立住房公积金制度的根本目的，是要充分发挥住房公积金低存低贷的政策优势和互助功能，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题。目前我们已有了一个良好的制度环境，按照《通知》的要求，下一步各地要逐步将重点转移到加强住房公积金归集和贷款发放上来。要依据《住房公积金管理条例》，加大执法力度，加强对非国有经济单位等薄弱环节的催缴工作，尽快实现住房公积金应建尽建，使更多的职工享受应有的权利。要加快发展个人住房贷款业务，支持职工购建住房，使住房公积金贷款的优势真正得以体现。 从各地的实践看，规范发展个人住房贷款业务，关键之一是解决好担保问题。针对个人住房贷款期限长、不确定因素多的特点，为解决中低收入家庭自我担保能力弱，出现不良贷款后抵押物处置难，银行资金回收难以保证等问题，2000年建设部、中国人民银行联合下发了《住房置业担保管理试行办法》，建立了个人住房贷款担保的新机制。住房置业担保机制的引入，不仅活跃了个人住房贷款市场，促进了住房消费，也降低了银行贷款风险。但在发展中也出现了部分担保机构担保能力弱、风险意识差和运作不规范等问题，直接影响了住房置业担保业务的健康发展；同时，现行以城市为单位设立担保机构的方式也难以防范区域性风险。 针对上述问题，《通知》要求完善个人住房贷款担保机制。一是加强对担保机构的监管，建立健全风险准备金制度；二是清理无担保能力和担保行为不规范的现有机构；三是完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系，从制度上防范和化解区域性信贷风险。按照《通知》要求，建设部将会同有关部门抓紧完善相关制度，及时向国务院上报建立全国个人住房贷款担保体系的实施办法。当前，各地的工作重点是要对照《住房置业担保管理试行办法》，尽快对现有的住房置业担保机构进行一次全面清理，对无担保能力和担保行为不规范的，要限期整改，防范和化解现实的和潜在的担保风险。 （六）关于加强对房地产市场的宏观调控 经国务院原则同意，建设部等6部门于去年8月印发了《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》。文件下发后，不少地方采取了相应措施，房地产市场存在的突出问题有了一定程度的缓解。但也有一些地方政府调控意识不强，措施不力，有的因担心调控会影响发展，仍然存在不顾市场需求，盲目扩大建设规模，搞劳民伤财的"形象工程"、"政绩工程"，致使市场供求矛盾加剧；有的房价持续过快上涨，政府调控乏力，引发"炒楼花"、"炒认购号"等投机行为，影响了居民正常的住房消费。要保持房地产市场持续健康发展，必须加强宏观调控，特别是要发挥好城乡规划、土地、金融政策的调控、引导作用。家宝总理在审议《通知》时，也特别强调"银行贷款要管好，土地要管好"。为此，《通知》把"供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定"作为房地产市场宏观调控的基本目标，要求各地编制并及时修订房地产业和住房建设发展中长期规划，以加强对房地产业发展的指导；充分发挥城乡规划的调控作用，加强对土地市场的宏观调控，加强对房地产贷款的监管；并针对房地产市场区域性强的特点，强化了地方各级人民政府的直接责任和省级人民政府的监管责任。 加强对房地产市场运行状况的监控，及时发现和解决市场运行中存在的主要问题，是政府的重要职责，也是新时期对各级政府能否驾驭市场经济发展能力的一次考验。作为宏观调控的基础，《通知》要求各地完善房地产市场信息系统建设，建立健全房地产市场预警预报体系，并要求建设部会同有关部门抓紧制定实施办法。房地产市场信息系统和预警预报体系的建设，将有利于各级政府对市场供求、价格和空置等情况进行适时的动态监测并做出分析判断，定期向社会公布，引导理性投资和消费。此项工作，建设部已布置14个城市开展了试运行，并要求年底前后，在35个大中城市全面建立房地产市场预警预报信息系统。需由政府承担的费用，《通知》明确由各地财政结合当地信息系统和电子政务建设一并落实。 （七）关于住宅产业现代化 国务院23号文件以及1999年《国务院办公厅转发关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号）发布以来，住宅产业现代化程度有了一定提高，但总体上尚不能适应住宅建设快速发展和住宅需求转型的需要，突出表现在：一是住宅建设仍然处在粗放型生产方式阶段，集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低；二是住宅建设技术落后、成本高、效益低、质量差，与人民群众的需要有明显的差距；三是住宅小区规划设计水平低，住宅产品能耗大，建筑材料污染严重，小区整体环境差。当前，我国住宅建设已由总量扩张为主逐步向质量提高为主转变，从全局层面和战略高度来看，解决住宅建设质量、提高住宅建设效益的根本出路是实现住宅产业现代化，这也是促进房地产市场持续健康发展的重要方面。《通知》要求完善相关的经济政策、技术政策和推进机制，发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用，通过对新技术的研发和新材料的应用推广给予必要的扶持，并完善住宅性能和部品认证、淘汰制度，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量。同时，要求从规划、设计等环节加强管理，注重小区生态环境建设和住宅内部功能设计。 （八）关于整顿和规范房地产市场秩序。 保持良好的房地产投资和消费环境，是发挥房地产业对国民经济和社会发展重要作用、促进和扩大居民住房消费的重要条件。去年，经国务院同意，建设部会同有关部门下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。各地根据该通知精神，依法查处了一批违法违规典型案例，取得了一定成效。但房地产市场不规范状况还没有得到根本扭转，违规开发、广告虚假、面积"短斤缺两"、合同欺诈、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理服务不规范等问题还很突出，损害了消费者的合法权益，甚至引发群体投诉上访现象，扰乱了市场秩序。为此，按照国务院部署，整顿和规范房地产市场秩序工作已经列入今年专项整治的内容。《通知》强调了完善市场监管制度，并对整顿和规范房地产市场秩序的工作重点提出了原则要求。近期，国务院办公厅还将就此专门发文，加大工作力度，推进整顿和规范房地产市场工作。 贯彻落实《通知》精神，促进房地产市场持续健康发展，事关经济社会发展全局，任务很重。各级地方人民政府要按照《通知》要求和培炎副总理讲话精神，就贯彻落实《通知》精神作出统一部署，明确部门分工，落实工作责任。各级建设（房地产）行政主管部门要在当地政府领导下，主动协调相关部门，落实《通知》规定的各项政策措施。按照国务院的部署，在适当的时候，建设部将会同有关部门就各地贯彻落实《通知》的情况进行监督检查。 同志们，我们一定要认真学习《通知》，积极贯彻《通知》扎实工作，狠抓落实，为促进房地产市场持续健康发展，为居民住房条件的进一步改善和社会经济的持续快速发展，作出应有的贡献。
来源:中华人民共和国建设部
|
||