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地产五大市场评价指标 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月16日08:30:39) |
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市场评价指标一：投资风险系数。 计算公式：１－自筹资金／总投资资金来源。 分析：从今年上半年投资看，总资金来源同比增长１／５强，但增长主要来自国内贷款和其它资金（订金、预付款等）的增加，自筹资金虽有３．６％同比增长，但相对比例却下降了４．７％，比例不尽合理，投资风险问题值得关注。 投资风险系数在２００３上半年较去年同期上升７．１％，总体风险系数已高于０．７，投资主要靠国内贷款和预售（日益增长的个人购房消费信贷资金实际也来自银行）的现象应当引起足够注意，虽然并未出现危机，但也要保持警惕，防范金融风险于未然。因此最近央行推出新信贷政策（１２１号文），未雨绸缪，收紧银根，对于控制房地产的投资风险应有一定帮助。 市场评价指标二：市场土地存量变化系数。 计算公式：购置土地面积／完成土地开发面积。 “市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。 分析：２００３年上半年，市场购置土地面积大于完成土地开发面积，市场土地存量增加９０．０４万ｍ２，因此，资源变化系数大于１，达到１．０９２５，较２００２年同期，同比增长１１．１％，土地控制问题进一步突出。 市场评价指标三：新增商品房消化系数。 计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积） 分析：广东房地产空置问题在全国一直引人注目，空置数量约占全国总数的１／６～１／５，比例高于建设和交易。令人遗憾的是，２００３年上半年，广东空置面积又有１５．５％的同比增长，其中，待销面积更增长近三成。其中，住宅空置问题相对较严重，待销面积和总空置面积均有两位数的同比增长；办公楼空置表现参差，一方面，待销面积大幅增加，另一方面，滞销和积压面积回落１３．３％，总体空置也有４．７％的同比增长；而商业楼宇空置与去年基本持平，仅小幅增加。预计未来市场压力会进一步加大，竞争会进一步加剧。 市场评价指标四：有效商品房消化系数。 计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／１２）。 市场评价指标五：总体商品房消化系数。 计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋空置面积×以月为单位的时段数／１２）。 以上这三个商品房消化系数主要针对商品房销售环节而设立的，反映市场消化能力（见表３）。（南方日报 陈韩晖）
来源:新华网
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