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杭州地价空间剩几许？ (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月15日11:31:46) |
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自１９９７年杭州房地产市场复苏以来，杭州楼市价格就一路攀升，已连续五年保持强劲增长势头。主城区部分房价近年来以每年接近１０００元／平方米的速度飞速上涨，其涨幅连续多年位居全国前列。目前，市区中心地段房价每平方米平均已达７０００～８０００元，仍供不应求；而临近西湖的高档楼盘，更是卖到了几万元一平方米，而且照例是有价无市。 杭州房地产市场的这种火爆场面，不可避免地“蔓延”到了土地供应市场。近些年，杭州土地市场上屡爆“天价”，关注杭州房地产的人士对这里开发用地拍卖中地价连年上升的情况应该不会陌生。从１９９９年吴山四宜路地块到２０００年２４号东河地块，被称为从“天价”到“宇宙价”，尤其是２４号东河地块，同时创下了杭城自土地招标拍卖以来地块规模最大、同一区域楼面地价最高两大纪录，其楼面地价达到了５２２９元／平方米的纪录。可这一纪录没过多久又屡被刷新。在前年，西湖东岸两块面积不大的土地招标中，甚至出现了中标价与二标价相差近两个亿的现象，其拿地狂热程度可见一斑。 面对如此高价地，开发商们却依然故我，乐此不疲，尽管在拍卖招标中，开发商们的报价技巧和手段理智成熟了许多，但竞争程度却更显激烈，以致杭州土地管理部门有时不得不惜用招投标手段，改用挂牌方式，结果还是无济于事。年初挂牌的位于长生路的１３号地块４亩土地照样挂出了５２００万元的惊人高价。 高处不胜寒，杭州地价还有上升可能？ ２００３年初，围绕浙江，尤其是杭州房地产业的“火爆”引发了一阵楼市是否存在泡沫的争议，特别是时任副总理温家宝做出有关批示后，中央及相关部委几次派出调查组入浙。杭州市房地产界人士对此感到空前不安。 即使在这时，杭州土地出让市场依然坚挺。２００３年４月２５日，杭州市开始本年度的首次土地推出，而且均使用挂牌方式出让，同时还对竞买人设定了许多限制条款，以期多少能平缓一下对土地盲目求高者的步履。但挂出的５号地块，从挂牌到进入最后的竞价程序，共进行了１６轮，价格也从底价７１３５万元到了最后的１０１４０万元，涨幅达４２％。戏剧性的一幕还有，在最后阶段，最终竞标成功的某公司，在最后一个竞争者退出后，由于求地心切又在自己的最高价上再加价２０万元。这显示出中标价与开发商的心理底线还存有距离。 无独有偶，在７月１７日的一次土地拍卖中，位于文教区的一块地又拍出了让业内人士惊呼的１０．５５亿元高价，折合楼面价高达５３２６元／平方米。据浙江省统计局最新数据显示，今年以来，浙江省各地土地交易价格继续上涨，一季度全省土地交易价格比上年同期上涨１８．２％，其中杭州市上涨２４．７％。另据国家统计局最新调查，２００３年二季度与去年同季相比，杭州的土地交易价格又上涨４１．７％，而临近的上海，同一时期土地交易价格涨幅为１４．０％。土地交易价格的持续大幅上涨，已成为推进全省房屋价格上扬的一个重要因素 开发商为什么不惜血本拿地？这主要是基于他们对目前土地供应体系作出的判断。而其中最重要的一点，就是杭州等地近年来对土地供给实施的“非饱和适度供应，保持卖方市场”的原则。 杭州是全国最早实施土地储备制度和招投标的城市，加之主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里，土地供应严重不足。多年来，杭州市政府又坚持“非饱和适度供应，有计划出让，保持卖方市场”稳步适量供地的政策，地产商长期处于“半饥饿”状态。在此政策下，开发商把土地看成了最大的资本，因为谁拥有了土地谁就肯定赚钱。 因此，有业内人士称，若主客观条件没有大的调整，政府仍继续推行土地“饥渴”供应，那么，杭州土地市场就会屡报“价格又创新高”的新闻。因为供求严重不平衡的市场，肯定会把今后的地价推上来。 变数颇多，政府部门须防患于未然 杭州不少购房者把房价高归罪于地价太高，这让国土资源部门备感压力，并不断增加经营性用地的供应，以平抑房价。今年下半年，杭州市国土资源局就拟从８月份到年底再推出２８００多亩土地，这样全年住宅用地将达到３４５９亩，是去年全年住宅土地供应总量２３５９亩的１．５倍。如果按平均２．０的容积率计算，可建成３７０万平方米的商品房。同时，为解决杭州国土部门做地能力弱、融资能力差问题，杭州市还成立了城市土地发展有限公司，拟发行１０个亿的土地债券，以做大做强土地储备。 尽管有非常景气的房地产市场和“不饱和”供地政策作保障，但因房地产市场关联太多、变数太大，因此，杭州土地部门在决策中还应充分注意几个因素的影响。 首先，杭州市无疑将继续推行供地“饥饿”疗法，这从保持城市长久竞争力和可持续发展来说无可厚非。如同适当的失业率能促进人力资本的使用效率，刺激经济发展一样，有计划地控制开发用地势头，必将有益于城市建设与房地产市场的健康发展。但这个度须认真把握，如果调节量太小，甚至超饱和供地，则不能起到有效调节市场的作用；若调节量太大，开发商和购房者都被饿得半死，整个市场肯定是畸形的，迟早也会出问题。 其次，应密切关注过去余杭已出让地块的动态，并纳入统一管理口径。正如浙江省副省长陈加元所指出的，老市区土地供给严重不足、余杭区土地供给过大是杭州市房地产业的痼疾之一。从１９９９年到２００２年的４年中，余杭区进行了一场大规模的“圈地”运动，与杭州市区接壤的３．６万亩土地陆续低价出让给房地产开发商。这批土地中绝大部分至今尚未开发，而是成为企业的“储备”。最近，虽经余杭区政府努力，收回了其中的８５宗共计４２０３．９６亩经营性用地，并也开始执行非饱和供地政策，但剩余的３．１万亩土地，像一颗定时“炸弹”随时有可能冲击杭州市的地产市场。 第三，测定市场中投机、炒作者的含量。有关杭州楼市的争议，这些年就从来没有停歇过。许多人认为投机、投资者太多，需求量存在很大水分，也有很多人说，杭州的楼市有其特殊性，是市场需求旺盛拉动的结果，仁者见仁，智者见智。但谁都不能否认，杭州市确实存在“炒号子”等投机行为，一些人不管期房现房，见房就“抢”。难怪一位圈内人士说，商品房登记预定往往是有水分的，一方面，可能是开发商故意“限量”供应，制造供不应求的气氛；另一方面，购房者在看房时会到处预订，个别人会一口气登记十多套，但最后落实的往往只有一套，多数预定都不了了之。 ８月１６日，杭州市市长茅临生通过政府网站的“市民信箱”向市民发出了一封题为《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件，承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为。据称信件发出后的第二天，杭州中介市场里挂出的新房源就陡然增多。股市中有句名言：当出租车司机都在谈论这家股票的时候，该股价还会再涨吗？现在整个杭州的人都在说房价、地价，但愿股市的这一名言在杭州的房地产业界得不到灵验。（翁醉）
来源:浙江在线
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