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国有土地租赁面面观 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月15日11:31:29) |
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一、国有土地租赁的内涵 在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在１９９８年２月１７日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局第８号令）首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。１９９８年１２月２４日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。１９９９年７月２７日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》（以下简称《意见》）第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。” 二、国有土地租赁与土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让和国有土地租赁是《土地管理法实施条例》规定的两种不同的土地有偿使用方式。国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。这两种土地有偿使用制度都是社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，其根本目的都在于通过市场机制实现土地资源的合理配置和流动，但两者又有区别，表现在： （１）在获取的权利性质上：以出让方式获得的土地使用权是物权，而以国有土地租赁方式获得的承租土地使用权则是债权。 （２）在所适用的范围上：以出让方式取得的土地多用于重新开发和利用，而国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。 （３）在价格方面：出让土地使用权价格是一定年限的土地使用权价格。尽管承租土地使用权具有债权性质，但它是一种土地使用权，权利人有使用、收益和部分处置权，因而就具有相应的价格。通常采用收益还原法（又称差额租金还原法）评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和，这一点在《意见》中明确规定为“承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价”。 三、国有土地租赁与土地使用权出租 《土地管理法》未具体列举国有土地有偿使用方式，《土地管理法实施条例》第２９条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”根据《土地管理法》、《城镇国有土地有偿出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》的规定及土地管理法理论，《土地管理法实施条例》中列举的三种有偿使用方式只是国有土地一级市场的有偿使用。笔者认为，国有土地有偿使用还应当包括《土地管理法》第二条提到的转让，及《城镇国有土地有偿出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》规定的二级市场的出租和抵押。 《意见》第六条规定：“承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地管理部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。”可见，国有土地租赁有别于出让土地使用者向第三方出租土地的行为，在国有土地租赁过程中，承租者取得的承租土地使用权应属于土地使用权的范畴。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第２８条第一款规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁合同、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别： （１）在土地市场中：国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级市场。 （２）在法律关系主体上：国有土地租赁的一方主体始终是人民政府；国有土地使用权出租的双方主体则都是经济组织。 （３）在土地使用者权利方面：国有土地租赁的土地使用者取得的承租土地使用权是土地使用权的一种，其权益范围相对较广，不但拥有占有、使用、收益权，而且还拥有部分处分权，可以依法转租、转让和抵押。由《意见》第６条的规定可以看出：１．单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。２．地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。国有土地出租的土地使用者权利范围相对较小，对土地的使用要受到严格的条件限制，一般仅按现状利用，无处分权利，此时出租方所拥有的土地使用权并未发生转移，承租方仅在出租方土地使用权的基础上取得土地他项权利，承租方不享有转租、转让和抵押的权利。 我国现行的土地使用权出让、土地使用权出租与国有土地租赁存在着各自的特点，应区别对待。对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿、低偿使用过渡到有偿、足偿使用的一种有效的方式。（殷琳）
来源:浙江在线
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