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购买全装修房板块之预测 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月12日11:20:44) |
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从目前上海楼市的实际情况看，全装修房的区域分布有一定特点。 首先是沿袭原有的高价位板块，浦西的徐汇、长宁两区的全装修房项目分布较多，合计占总体的近1/3。这里高标准全装修房的市场基础相当稳固。10001-15000元/平方米左右的项目占了55%以上，还有部分楼盘达到15001-30000元及以上的豪宅水平。 而核心城区的黄浦、静安、卢湾等也有不少高档全装修房项目。由于地价和规划原因，多数楼盘相对规模比较小，小户型产品、酒店式公寓类的产品比较多，合计约占总量的14%。根据今后城市改造、发展和保护并举的政策背景，这一板块的全装修房市场将以小型精品市场为主要特征，占总体的比例会有一定下降。 浦东新区地域广大，规划建设起点较高，城市环境和交通条件较好。全装修房的发展相当快，而且新盘、大盘、高档楼盘较多。主要分布于小陆家嘴滨江地区、世纪公园周边地区和金桥地区，未来的世博会周边地区和张江地区的潜力也很大。合计已占全市全装修房总量的33%。 中心城区的虹口、闸北、普陀等区全装修房市场开发相对较晚，但阶段性的发展还比较稳健，目前占总量的16%，是未来中等价位和中高价位相结合的全装修房区域市场。 其他地区包括宝山、闵行这两个发展较快的地区，目前虽然比例不是很高，合计只有6%左右，但由于相对地价较低，开发潜力较大，因此对于6001—7000元平方米左右的全装修房产品有较大的需求空间。 是否接受全装修房 目前上海购房者对全装修房的接受比例为43%，而完全不接受的占36%左右，有一定下降。另外处于观望状态的客户比例达到21%，他们主要是对产品和服务的了解程度不够，有一定疑惑。总体的需求比例接近“442”（40%已经接受，40%暂时拒绝，20%有待观望）。随着今后市场的发展，全装修房得到的认可会越来越多。 据不完全统计，上海在建、在售的400多个楼盘中，能提供全装修房的只有50个左右，即使加上部分筹建项目，总数才在75-80个左右，可供应量占总量的20%不到。况且这批楼盘中往往还有相当比例的毛坯房与全装修房共存，因此供应量还是比较有限的。 选择全装修房的理由 从楼市投资和消费群体对全装修房的选择态度的研究分析，最主要的理由还是满足客户的便利性要求，省去大量的时间和精力。这部分的选择接近七成（68%）。其次是全装修房的整体效果较好，复选比例占了43%。这主要属于产品本身的积极因素。对专业化的总体设计和施工质量的选择达到了28%。而对于全装修房的好处中，还有部分提到如小区和房屋的环境比较安静整洁（18%）、没有二次装修带来的物业损坏等（12%）。 对于部分投资客户来说，全装修房的租金收益相对较好、投资见效快、增值空间较大等特点也是比较重要的选择理由，占总体的12%。 由于近一段时间上海房地产市场上投资客户比例较高，主要还是关心其短线增值效应，市场上存在许多炒作概念的情况，因此对于全装修房这样的升级产品的本身因素考虑并不多。随着投资回报率的调整，相当一部分投资客户已开始出售套现，这部分市场逐渐凸显，对于产品本身因素的考虑和选择将显得更加重要。 全装修房总价需求情况 目前上海楼市全装修房客户接受的装修单价主体在900元/平方米以下，占总体的75%。其中601-700元/平方米的区间相对比例较高，达到18%。然而最近统计发现，内环线附近和内外环线之间的中档楼盘中800元/平方米的需求比例有所增加，近一个季度来同比增加了15%。 结合上海地区实际情况，600元/平方米以下属于基本装修；601-800元/平方米属于普通装修；801-1000元/平方米属于中档装修；1001-1500元/平方米属于中高档装修，这部分客户占12%；1501-2000元/平方米属于高档装修。 而2000元/平方米以上基本可进入准豪华装修的范围，这2%的部分主要针对一些别墅和高级复式、样板房等，部分别墅住宅的装修标准可以上升到3000元/平方米以上。 从客户接受的全装修房价格分析。单价方面6001-7000元的区间是相对比例最高的，达到总体的23%，7001-8000元的占17%，8001-10000元的12%，10001-12000元的占7%，12000元以上的占3%。6000元以上各区间合计达到58%。 相对中低价位来说，5001-6000元左右的占21%，5000元以下的占17%。6000元/平方米以下可以作为中低价位全装修房的区域。6001-10000元则为中价位和中高价位全装修房部分，10000元以上则是高价位全装修房区域。 而结合总价来看，60.1-90万元是最主要的需求区间，合计占总体的73%。其中60.1-70万元的有28%；70.1-80万元的有30%；80.1-90万元的有15%；90.1-100万元的占6%；100万元以上的还有5%。50.1-60万元的有13%，50万元以下部分则有3%。 品牌楼盘精品建材强强联手 据悉，为加强名优建材与房产企业合作，一场主题为“全装修商务集成解决方案”的论坛日前在沪举行。 与会的数百名发展商和建材商认为，树立开发全装修项目的品牌意识，加强名优建材品牌与品牌房地产开发企业之间的全面沟通，探索品牌楼盘与精品建材强强联手全装修新模式，对住宅产业现代化产生了积极促进作用。 面对我国不断成熟的全装修市场，强调品质与品牌更显得重要。本次论坛由中华全国工商联住宅产业商会主办，协办单位均是来自各行业的代表品牌企业，如TOTO、和成等。 论坛上，聂梅生教授作了“关注房贷新政，关注健康人居”的主题发言，怡东花园、水清木华等作为沪上知名楼盘发展商代表，介绍了其精装修楼盘的开发经验。申房新生代公司也发表了对上海全装修房的个人调查报告，上海荣欣装潢公司也代表沪上装修企业发表了对全装修房的看法。 5个购房者1人买全装修房 到2005年本市全装修房联动市场规模将达300亿元 据悉，目前上海每年将有约700万平方米的全装修房需求，相当于广州全年的商品房（含毛坯房、全装修房）销售总量。上海福纳市场咨询有限公司对需求市场的调研（涉及投资者和消费者，范围包括本地居民、外省市人士及部分境外人士）表明，本市购房者对全装修房的接受比例为43%，而实际发生购买行为的比例已经达到甚至超过20%。 上海楼市2002年商品房预售登记面积为2685万平方米，商品住宅批准销售面积为1951万平方米。从2003年至2008年前后，上海楼市一手新房去化量每年保持在1800万至2000万平方米是一个基本态势。 有关部门对于新建商品房全装修比例的控制从20%开始，到2005年全面推广，2010年前后80%以上基本达到全装修水准。作为一个渐进的目标，市场对全装修房的认识也是阶段性、有步骤地进行。2003年至2005年全市、全产品覆盖的范围内接受程度将达到45—50%左右，而实际购买行为的比例将达到35%左右。 虽然由于种种原因实际情况会有变化，但根据户均面积指标并结合大中小户型结构分析，2003年至2005年期间，年均将有55000个全装修单位的需求。以800元/平方米左右的均价测算，则有将近60亿元的全装修工程量。如果考虑全装修房带动的后期配饰、家具、家电、园艺等硬件投入及相应的配套服务，全装修房整体完善后的市场规模则可以达到100亿元左右。 由于全装修房的发展是渐进的，所产生的市场效果对其他毛坯房的二次装修会产生示范和带动作用，全装修房的比例会越来越高，因此涉及联动并最终整合的市场规模更大，保守测算到2005年能产生的总体联动的市场规模将达到300亿元。而以目前全装修房在上海市场的平均售价和预计规模测算，全装修房年均的房价总市值为近500亿元。（新闻晨报)
来源:新华网
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