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市场呼吁 拯救京城亚北 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月11日10:22:53) |
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辉煌一时的亚运村期待着北部的繁荣 上风上水 配套紧张 交通堵塞 一直到90年代末，亚运村以北至小汤山15公里范围内始终是北京富人的首选居住地。这里有上风上水的环境，虽然创造第一批商品房、第一代别墅等一个个领先，却挡不住政策突变。亚北地区项目产权不全，天通苑的造城运动又让当地交通、配套陡然紧张起来，而产品本身也开始落伍，城乡结合部现象又久未改善。与此同时，望京、万柳乃至CBD的兴起一下子分流了亚北的富人们，在二手房市场中，亚北的房供应量最大。因而，“拯救亚北”的呼声越来越响。进入21世纪，北京申奥成功，奥运概念让周边公路和轨道交通纷纷上马，天然气、供暖等市政大配套，休闲、购物等生活小配套一一到位，这一个个利好能否让亚北反败为胜呢？ ■兴与衰经历亚北 10年河东又河西，1987年的亚北人全然不是此心态。当时，11届亚运会即将举办。政府开始在朝阳区大屯乡修建比赛场馆、运动员公寓。运动会结束后，这里开始真正繁荣起来，当时北京人“只有二环才算城里”的想法并未阻碍四环以外的亚北地区繁荣起来，五洲大酒店、汇园公寓，后来有阳光广场、汇欣公寓，CBD概念之前北京有钱人大都将公司设在该区域。1998年以前，亚北地区的办公楼和商品房的房价维持在9000元上下，人们甚至可以到办公楼地下室看“车展”，那里聚集着欧美最时髦的跑车和加长轿车。 市场的作用也使大屯乡成为国家第一批靠经营地产起家的亿元乡，该乡和关联华汇公司将土地分块售卖，一批批项目拔地而起，逐渐形成极具人气的亚北板块。 亚北板块崛起之后的1993年，昌平区出台政策，放宽在北七家镇和平西府镇的房地产投资。一时间，该地区聚来15个项目，总建筑面积超过500万平方米。当时亚北地区9000元左右的价格和以北15公里3000元的价格形成鲜明反差。在单位分房占主流的时代，先富起来的个体户、外企职员急需住房，所以名流花园、王府花园等住宅项目极受追捧，5000元的八仙别墅、九台庄园等别墅项目的出现也正切合更富裕的人的需要。有人说这里形成了“亚北富人区”，有人说这种移民趋势甚至将北京中心向北移数公里，扩大意义的高端定位的亚北概念逐渐形成。 ■废与立政策突变 到了1996年9月，原来在昌平的优惠政策没了，北京市建设工程项目执法监察小组调查认为，立汤路沿线15个项目全部为非农业项目违法用地违法建设项目。政府部门要求这些项目补办相关手续，并交纳罚款，之后可以转为合法。 名流花园总经理刘建生等人备感委屈，虽然占的是农业用地，但在建设之前都是经政府批准的，现在却又要补交罚款和土地出让金。为此他跟其他开发商一起开会试图集体抵制，但参加了几次他决定退出：一方面业主们为买的是没有产权的房子炸了锅，天天集会，给今后的销售工作造成影响；另一方面政府又没有任何动静。所以在1997年他的公司决定补交7000万元办齐手续，而也因为房子转了正销售2001年才售完。 到1997年底，虽然有12个项目的报批文件通过市政府审批办完了有关手续，但政策的突变对绝大多数开发商是个不小的打击。刘建生透露，现在看来，能有资金在亚北以外再开新项目的开发商少之又少。 ■通与堵设施瓶颈 但政策的影响掩盖不了亚北先天后天的优势，除了上风上水，地处龙脉，地热温泉，客观来说，亚北地区的市政大配套领先于其他地区。除水电以外，供暖大部分是市政，通信、天然气一直通到小汤山以北，而商业、教育等小配套因为人口的积累，也比较完善。 1999年以后，亚北发展思路发生变化。立水桥北出现800万建面天量的大型经济适用房项目天通苑，与桥南的百万大盘北苑家园一起迅速聚集了亚北地区的人气，同时也把亚北地区的挡位迅速拉下，原来卖4000元的商品房不得不降价1000元以上方能售出。 低价大盘的进入使亚北的人口密度迅速上升。据统计，仅北七家镇一地原有人口2.5万人，几年下来外来人口就有5万。但满足这样移民规模的道路建设却没有跟上来。规划中的拓宽立汤路市政项目延后了，安立路仍然是进出亚北的唯一主干道，堵车成了家常便饭，加上私搭乱建、随意占道的城乡结合部现象，同时又赶上离城较近的望京、万柳和CBD迅速崛起，燕莎、丽都、顺义温榆河富人区地位逐渐巩固，两个现象可以说明问题的严峻，先是安慧桥以北的办公楼、公寓均价从9000元降到6000元，然后有亚北地区二手房供给量逐年大增，种种迹象表明，亚北的富人开始分流。有人说，亚北停滞了，我们要拯救它。 ■守与攻奥运升级 怎么拯救？申奥成功无疑是一大利好。北建奥运村，伴有上万亩森林公园，政府数百亿的投入。开发商们兴奋起来，他们列举悉尼，三年间房价增长1倍多；列举巴塞罗那，三年间住宅建设量增长23%；列举亚特兰大，三年间房 价均增30%，他们甚至自发组成奥运同盟共同托市，共同设想2008年北京奥运会的周边房地产应是何种景象。 业内人士分析道，一个奥运概念不能扭转一切，最重要的还是亚北项目产品必须升级。原来9000元的顶极产品办公楼和公寓住宅楼不出几年就落伍，人称亚北没有高档项目也不足为怪。追求升级，给富人以换代空间是后起者着意努力的方向。以今年4月13日开盘的润枫德尚为例，其全花岗岩的外立面，不仅防止涂料的掉色和面砖的磨损，而且保证数十年坚固而保暖；与以前一排排盖楼只注重多盖房多赚钱、不讲求园林景观不同，润枫德尚坚持要设计与众不同的波浪般起伏错落的四季花园。也许是竞争的结果，新产品更注重公共空间塑造和讲求品位的户型设计，润枫德尚面宽达6米，一改以前亚北的小窗户、轻采光通风的设计，无论是其精装公寓还是其商务公寓，都更讲究舒适度。润枫德尚的精装修档次也刷新了亚北的新高，提出从外立面、公共部分，到室内的“三重精装”的全新设计理念。室内精装修倡导品牌整合，全部由法尼尼、科马、霍曼等国际高档品牌组合。除了润枫德尚，康斯丹郡等项目也希望在楼宇产品的升级和周边体育设施等卖点上下功夫。北四环以北区域正在夺回中央居住区的头衔。 在亚北，别墅产品更需升级。曾为北京第一代别墅，一些亚北别墅被怀疑是没住过别墅的中国人设计的土别墅。那种方方正正空造面积的户型不管多便宜都不能吸引富人的眼光。也许是怕人们对亚北土别墅的印象太深，照搬美国的洋别墅橘郡在2001年一举售罄，总结经验时一位负责人甚至不敢说自己的项目是在立汤路上。产品的升级给11月即将开盘的高档别墅项目纳帕溪谷以机会。单在亚北地区就有十年售房经验的销售总监尹群介绍，开发商用4年时间对北美别墅进行考察，找出北美住宅与结合中国人生活习惯相结合的道路，悉心研究住宅心理学，保留万米林荫道，把握别墅空间尺度，开辟多重庭院，丰富外立面，注重私密性，减小容积率，在1200亩土地上只建600套别墅。 和纳帕溪谷同时推出的别墅类产品还有威尼斯花园、珠江温泉城、首创森林等，原北七家镇镇长、现任昌平区旅游局局长李万佰说，凭借优越的自然环境和便利的交通，在小汤山一带和沿京昌、立汤和京承三条线，亚北还将继续保持高档富人居住区的档位；同时，在离城较近的区域继续发展价格便宜的经济适用房住宅项目。他说，这几年政府将加大投入，所以整个亚北地区前景应当非常看好。（北京青年报 / 杨晓 张正为）
来源:新华网
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