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上海豪宅陷入舆论暴风眼 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月10日10:09:57) |
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“我们这个别墅项目其实在2001年4月就拿到了土地，2001年底就开始拿出设计方案，整个项目已经经过了2年时间的准备，我们并不是今年推出这个别墅项目。”上个月刚刚正式向外界推介每栋售价约在8000万人民币左右18栋独立豪华别墅的上海华丽家族公司总经理曾志锋，一开场就这样对记者发表声明。 这种心态对于所有的上海豪宅开发商来说是有充足依据的。 今年2月18日，国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应，对过量供应的地方，要认真进行清理。紧接着6月13日央行下达的“121文件”，更是让所有的房地产商感觉到浓重的寒气。而在这个敏感时刻推出这个18栋独立豪华别墅的“檀宫项目，多少显得有点“不合时宜”。 上海掀起新一轮“别墅热” 此前，有媒体声称“上海豪宅市场不容乐观价格要‘跳水’”。 分析的依据是：上海2002年全年新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，去年上海别墅上市楼盘共计76个，别墅开发用地总面积达2．86万亩，别墅开发建筑面积548．08万平方米。上海的别墅供应量呈现逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12％，2001年上升为16％，2002年则上升为18．5％。据了解，今年上海还将有200万平方米的别墅上市。今年6月份，每平方米7000元以上的新盘已占到市场上总供应量的50％以上。有关数据表明，至今上海在建的别墅项目达170多个，开发用地占到上海住宅开发总面积的1／3。据业内人士预测，每年上海的别墅需求量也就在150～200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10％。这说明，目前上海别墅市场供应量的迅速放大已出现了供过于求的现象。 真正的别墅在哪里 上海今年仅仅浦东别墅开发总量就达到了22万平方米。据悉，明年上海佘山一带还有20多个别墅项目集中上市。一些业内人士对此忧心忡忡：即使是长线看好，短期的供过于求也必然会造成一部分产品乏特色，这些别墅明显表现出同质、同位、同价的趋同化特征，缺乏新意，跟风炒作层出不穷。 从市场结构特点来分析，上海的别墅市场也不容乐观。目前，上海的别墅市场可谓全面开花，由于别墅产品建设成本相对较低，而利润极高，因此许多开发商都将目光瞄准了别墅市场。因此，上海的别墅不再集中在传统的高档住宅区，除了新闵别墅区、徐泾别墅区等老牌别墅聚居区，甚至在普陀、宝山等从未开发别墅的地区，也有新项目推出。而独立别墅、联体别墅、叠加别墅等各种产品蜂拥而来，各别墅区缺乏整体规划，住宅档次大为降低。由于别墅开发一哄而上，有的甚至导致农民别墅、别墅破墙开店的现象频繁出现。 从价格分布来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万～200万元的价格段，占到了供应总量的61％。其次是总价在200万～300万元的中高档别墅，占总量的17％。而总价在300万元以上的豪华别墅为12％。所以从产品本质来看，虽然上海的别墅项目为数众多，但真正有自己独特风格的别墅产品却为数不多。市场上“同区域、同品质、同价格”的三同产品越来越多。 上海为什么要建豪宅？ 在上海佘山曾开发另一个单栋售价超过1亿元人民币豪宅项目的嘉城兆业有限公司董事长高嘉仁认为，上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资者提供好的生活品质，上海才更有吸引力。而华丽家族公司总经理曾志锋则认为：以上海为核心的长江三角洲正在显现出全球第六大都市圈的雏形。就像纽约的第五大道和长岛、洛杉矶的比佛利山、多伦多的Fo re s t H ill，每个国际都市圈的核心城市都有自己引以为荣的尊贵名宅区域。而现在包括全球福布斯商贾名流和世界500强最大企业的CEO在内，越来越多的世界级经济领袖正汇聚到上海。上海有足够的理由建设世界一流的尊贵名宅，与日益提升的城市功能和地位相匹配。据了解，坐落于上海西郊国宾馆旁的檀宫由于土地资源的稀缺性仅仅地价就高达300万元／亩。 曾志锋透露，已有买家对这些别墅中的至少10幢表示了兴趣。檀宫坐落于上海的高档住宅区西郊虹桥，占地47384平方米，与西郊国宾馆比邻，别墅为欧式设计，拥有室内游泳池、私人电影放映室。曾志锋认为，这一项目应能在年内，或最迟在明年初被市场消化。据了解，檀宫项目的建造成本预计超过人民币10亿元，其中包括建筑成本、土地成本以及内部装修和装饰成本，所有资金都将由公司自行解决。曾志锋称，6月份以后国家收紧房地产贷款政策将不会影响檀宫项目的销售。华丽家族已与中国银行商定，檀宫项目的买家可从后者获得最高达七成的按揭。 价格崩溃是整座城市的问题 对于上海豪宅市场要“跳水”的论调，许多房地产开发商认为：如果上海的房价出现大幅跳水甚至崩盘的话，那就是上海整座城市出现了问题。 确实有许多因素支撑着上海高企的房价，如：上海在中国乃至远东经济圈的定位，周边城市房价的支撑，土地的价格等等。 “但不断上涨的商务成本将成为上海的未来可能的致命伤。”曾经在经济领域从事研究并取得博士学位的曾志锋无不担心地对记者说，“上海不能因为自己的上升势头，就忘了自己的位置。你毕竟还是一个发展中国家的发展中城市，不是纽约、东京。房地产泡沫带来的商务成本飞速上升会使上海的优势完全丧失。”（中华工商时报/花善岱）
来源:新华网
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