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房地产市场迈进转型期 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年09月09日10:16:33) |
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近日来，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在房地产业界掀起了波澜。通知指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。其中，对于房地产市场中的突出问题——供求的结构性矛盾，通知明确指出，要通过宏观调控来解决，要控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理。 尽管该通知只是一个指导性的文件，却引起了人们的关注。通知出台的缘由和背景是什么？将要大力发展的普通商品房和经济适用房开发商们感受如何？通知明确指出要控制高档商品房的发展，其市场行为主体——高档商品房开发商对此有何态度？专家对于政府调控市场有怎样的见解？ 解读发文缘由 实际上，国务院发文有其深厚的行业与市场背景。业内人士认为，国务院此次发文，有其针对性。一是由于近几年地产市场高速发展，出现了一些“泡沫”现象，给开发商带来一定的悲观情绪，甚至有开发商预言“地产市场有可能出现雪崩”、“地产的寒冬即将来临”。针对一系列过于悲观的论调，国务院发文明确国家的指导思路，仍然是鼓励地产市场大力发展。二是央行新近出台的１２１文件给一部分开发商带来资金供应上的压力，国务院发文将是一个利好信号，会促进地产市场的健康发展。 清华大学的房地产研究专家赞同国家鼓励市场发展的指导意见，“就拿北京来说，调查显示，有购房需求的人实际上分布于各个阶层，总体比例达到了７０％，而在近两年以内有比较强烈购房需求的占１０％，这个需求数量与北京每年房地产竣工总量相差不远”。专家认为，虽然北京的房产市场存在价格偏高，空置率偏高等问题，但是供需总体仍然平衡，因此应该鼓励发展。 “但是，在总量平衡的前提下，也存在问题，那就是这１０％的需求大部分集中在普通商品房和经济适用房。这个数字说明市场供应结构尚待调整。国家明确指出要大力发展普通商品房和经济适用房，对于整个市场的良性发展是有利的，也是必须的。” 经济适用房开发商：经济适用房和普通商品房没有区别 新近推出的大型经济适用房项目三环新城的开发商，北京懋源苑房地产开发有限公司副总经理张艳萍听说这个通知之后，非常高兴。她说“国家鼓励发展经济适用房，我们当然是拍手欢迎了”。 但是，对于经济适用房和普通商品房的提法，张艳萍表示有一定的异议。“你说经济适用房和普通商品房有什么区别呢？实质上两者在产品上没有大的区别，只是经济适用房在土地上享受优惠政策，在产品上我们一直追求普通商品房的性价比，在市场运作手法上，我们是完全按照普通商品房的市场运作手法来操作的。” 张艳萍还举出三环新城在产品上丝毫不逊色于普通商品房的细节之处，例如三环新城在户型上设计成新型板楼，二梯四户，“四明设计”。在软件设施方面，有一所名校管理的九年制学校，还有以“家庭医生”、“老年病床”为综合医疗保健服务的一级甲等社区医院等。 与张艳萍的意见一致，清华大学房地产研究专家也认为，普通商品房和经济适用房从性能和产品来说，应该没有太多的区别，但是从总价上来说，经济适用房应该控制面积，降低总价，这样在价格上形成差别。 高档商品房开发商：商品房的生存应该由市场来决断 “光彩国际”公寓的开发商，光彩置业有限公司副总经理吴若刚认为，此次通知表明了政府的一种态度，这是一个纲领性的文件，如果近期没有实质性政策出台的话，对于企业和项目并没有影响。“我们比较关注的是实质性的政策，一些细则，例如到底什么是普通商品房、如何扶持普通商品房的发展，如何减免费用等，这都需要建设部、国土管理局、计委等政府职能部门出台一系列相关的政策。等到这些细则出台，会影响到企业的市场行为。” 对于国家要控制高档商品房，吴若刚认为，市场需求决定市场行为，市场对于高档项目有旺盛的购买力，开发商就会去开发高档项目。所以，高档商品房到底何去何从，最终还是应该由市场来决断。 “况且，开发商也有苦衷，土地成本定得太高，想做普通商品房都不成。有的项目通过竞标拿到土地，价格惊人，不开发高档项目能收回成本么？” 采访中，记者听到高档商品房开发商的意见比较一致。开发商认为，实际上市场的形势是不错的，政府不应该过多地干预市场的发展。他们认为政府可以抓经济适用房，至于商品房的生存与发展，还是应该由市场来做决断。政府应该明确职责，主要是在土地政策上加强透明度，把土地的价格降下来。 专家观点：控制商品房不能超出合理的市场手段 高档商品房成为此次国家要调控的对象，有其累积的缘由。在去年甚至更早的时候，房地产市场过热及泡沫等问题在业内引起讨论，就有相关人士提出，房价上涨过快过高是促成房市“过热现象”的重要原因之一，而房价上涨过快过高又主要是因为别墅、高档公寓等高档商品房发展过快过多而致。到了今年，无论来自土地部门的举动还是来自银行部门的信息，不约而同地将矛盾的箭头指向了高档商品房。 高档房的明显特征是高价格、高利润、高风险、受众群体少，正是因为这四个特征，构筑了一个“头重脚轻”的危险市场格局。 同时，在当前房地产发展初期，市场仍以满足实用型的需求特征为主，对于“奢侈型”、投资型及依靠外来购买力支持等类型的房地产产品还持有一定的警惕态度。在高档房中，除自住外，投资型买主占据了相当比例，并且主要依靠大量的外来购买力。如在北京高档房中，投资型买家约占四成至五成，非本市人购买至少占三成以上。上海高档房有一半以上的销售额来自港台客户。 因此，控制高档房有其充分的理由。但是，到底该如何控制，专家有自己见解。专家认为，政府通过加大发展经济适用房来调整市场供应，这种做法是国际通行的方式，是值得提倡的。“因为增加经济适用房的数量，对市场起的作用是连带的，能降低整体房价。”至于控制高档商品房，专家认为，不能超出合理的市场手段。从目前来看，除了停止别墅用地供应的政策之外，并没有太多实质性的措施来控制高档商品房的发展，这也是符合市场规律的。（北京现代商报/李燕玲 ）
来源:新华网
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