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解释如何正确应用商品房 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年08月24日12:24:31) |
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买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿原则 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第八条、第九条的规定，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 （三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 有人认为这是《消费者权益保护法》（下称“消法”）中的“双倍赔偿”在商品房买卖纠纷中的应用，其实，这是不准确的。无论是购房者还是开发商，正确理解和应用商品房买卖合同纠纷中的“惩罚性赔偿原则”，都很重要。要正确理解和应用该原则，需要注意以下几点： （一）并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，但并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。 （二）适用条件上比较严格。前两种情形属于恶意违约行为。其条件是：这种违约行为必须“导致商品房买卖合同目的不能实现的，（买受人）无法取得房屋”。如果不是这样，即使历尽周折，但买受人最终取得了商品房，那就不能适用该原则。 后三种属于“欺诈行为”。与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些的特定事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 对后三种情形，其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，也就是说只有退房才可以主张该项权利。 （三）实践中适用该原则的障碍和漏洞。 1．要适用“惩罚性赔偿原则”，那作为购房者，必须以舍弃自己选购的商品房为代价，这是很多购房者所不愿意。这样，对于大多数“诚心”想买房的人来说，宁可费尽周折去取得商品房，也不愿意利用“惩罚性赔偿原则”去追究开发商的责任。 2．对于“一房两卖”，现实中开发商可能会规避。开发商以预订合同或认购书等形式代替正式合同，这样，即使“一女二嫁”也可轻松逃过惩罚性赔偿责任。 3．对于“故意隐瞒”，现实中开发商较容易规避。在目前卖方市场条件下，开发商甚至可以向购房人明言，而不“故意隐瞒”，结果还是有很多的购房者愿意去购买。这样一来，由于不是“故意隐瞒”，导致最终无法适用“惩罚性赔偿原则”。 4．对于无证销售，《解释》本身为开发商提供了“规避方案”。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，如果导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人本是可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。但《解释》第二条却规定出卖人如在诉讼前补办好许可证的，合同仍有效，这就让无证销售的开发商有空子可钻。只要开发商在法院开庭前想方设法办来许可证，购房者的赔偿要求就无法实现，这样就加大了购房者的诉讼风险。 5．《解释》中的“惩罚性赔偿原则”是个“弹性”条款。 第一，能不能获得“惩罚性赔偿”，那是不确定的。《解释》规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，言外之意是，购房者可以请求，但是不是必然得到法院的支持，那是法院决定的。 第二，能获得惩罚性赔偿多少数额也是不确定的。根据规定，法院可以在“零惩罚赔偿”到“已付购房款一倍这样大的范围内根据实际情况确定具体赔偿额”，不像《消法》那样明确地“双倍赔偿”。在此，法院拥有很大的“自由裁量权”。 由于《解释》中引入的这项赔偿原则的这个“先天性的缺陷”，导致购房者如果要求“双倍赔偿”，那是需要冒较大的风险的，一旦自己的诉讼请求得不到法院的完全支持，那意味着可能要损失一笔数额不小的诉讼费和律师费。 鉴于以上原因，该项赔偿原则尚有待进一步完善，广大购房者应学会正确应用。（浙江在线/郑导运 周晓箐）
来源:新华网
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