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广州楼价在理性边缘徘徊 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年08月23日09:23:08) |
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商品房成交总量：２９３．９万平方米，同比上涨１２．２％；批准预售总面积：２１１万平方米，同比减少２．８％。 从２００３年上半年广州原八区商品房销售与批准预售数据看，销售量大于预售量，“求大于供”，楼价上涨似乎是很正常之事。更何况，自１９９４年至今近１０年来，广州楼价一直在“震荡走低”：一手商品住宅每平方米成交均价从１９９４年的６６８１元，到１９９５年的５５５４元， １９９６年的５１４０元……再到２００３年上半年的４２７９元，总体均价业已下跌了超过３０％。在楼价“泡沫水分”被不断挤压后的今天，广州楼价开始实现“成功触底”，楼价下跌空间业已不大。再加上今年来各地政府收紧土地转让“缰绳”并加大收地力度，这些都为楼价的上涨营造了良好的前提条件，难怪近期广州不少业界人士开始大肆兜售“楼价上涨论”，并大有“甚嚣尘上”之势。 “预售量”虽然在“大力调控”下少于“销售量”，但这并不意味着目前广州市场商品房“存量”尤其是开发量会大幅减少，其实近几年来广州房地产开发量是“一年更比一年多”，“空置量”也居高不下，市场供应量更不会减少。而一些楼盘明地里是“涨价”了，但通过各种“优惠打折让利大派送”，实际上楼价是“不涨反跌”。统计数据也证明，今年上半年，虽然广州商品房销售量大于预售量，但总体房价同比还是下降了５．１％。 只要深入分析便可知：目前各方因素并不支持下半年广州楼价上涨。 收地“催迫”开发加速 政府加紧“收地”，从长远来说确实能够有效地“调控”甚至减少房地产开发量，但在短期来说，此举不仅不能减少反而有可能增大开发量。因为惟恐原有开发用地会被“收回”，发展商不得不加快“开发步伐”。 可能有人会认定：土地之所以被“收回”，原因是开发商已没有能力开发，但请注意，在今年７月底公布的将要“收回”的开发用地中，广州３０强企业多数“榜上有名”，这些开发商显然并不缺乏资金财力开发。何况，即令自己无能力开发，也可以采取与他人合作开发形式。目前广州房地产企业对开发用地的需求仍极为强烈，以今年上半年为例，虽然广东房地产开发土地总量大幅增长，但房地产企业“购置”的土地总量仍比开发量多出近１００万平方米！ 可见，政府加紧“收地”行动，短期内不仅无助于减少市场供应量，甚至还会促使发展商加大开发力度量，从而增加市场“供应量”，自然也会抑制楼价的上涨。 新区域催生大开发 随着广州城市发展定位由“云山珠水”的“山水城市”向“山、田、城、海”滨海城市转变，广州城市发展区域不断扩大，房地产开发新热点也不断涌现。例如南沙，去年之前南沙市场还几乎无房可卖，但由于南沙大开发的驱动，城建集团４２００亩首期项目－－南沙滨海花园４８３套别墅洋房在今年便“全面出击”，而占地近１０００亩的奥园集团“南沙奥园新城”也将于今年１０月正式动工，据悉，明年初还有一个占地数千亩的超大型楼盘在南沙“推出”，而合生创展集团与碧桂园以及富力地产集团几大品牌房企在南沙的项目也会相继启动。随着广州城市的高速发展，新开发区域的不断产生，新楼盘还会不断涌现，开发量不可能会有效减少。还有一点不容忽视的是：即令下半年内广州房地产开发量减少，也不意味着市场一定“求大于供”，除了巨大的“存量房”在静候消化外，消费者购房行为也不“急于一时”，楼价不会像股市那样－－在需求放大的情况下股价“节节走高”。 烂尾项目相继启动 广州目前有１００多个房地产烂尾项目，近期已有相继启动的迹象。虽然其中有很多是写字楼项目，而且很多规模普遍不大，但其总量却不能小觑。由于重新启动的烂尾楼项目“积弱已久”，发展商期待值不高，即令很多烂尾项目大都位居城区中心位置甚至在商业旺区内，楼盘价格定位也相对较低，位于海印商圈黄金旺区的“海印花园”以超低售价上市就是一个明证－－据了解，海印花园售价较周边同等质素楼盘要低近２０％。 除了众多烂尾楼项目外，目前在广州还有近５００万平方米的“空置房”，“空置房”终要寻求“消化”出路。“空置”时间不长的楼盘大都采取“降价出售”方式“消化”，而“空置”时间较长者则通过重新包装再次推出，但由于形象不佳预期不高，上市售价普遍较低。 近期有重新启动迹象的这些烂尾项目与“空置房”在很大程度上遏制了广州下半年楼价的上涨。 土地成本不会“盲涨” ７月３０日国务院常务会议召开后，国家建设部与国家体改委等部门根据会议精神修改并初步拟定了一个关于促进房地产市场健康发展的文件。该文件精神显示，为抑制商品房价不致抬得过高，政府可能会改变目前推行土地“挂牌与拍卖”的出让方式，转向强调采用招标方式。此举意味着，此前因为土地“价高者得”的挂牌与拍卖出让方式导致房地产开发土地成本不断“盲涨”的情况将会受到“遏制”，招标拿地方式的改变将会有效降低房地产开发的土地成本，房地产开发中占据重要比重的土地成本的大幅降低，也将可以有效地“抑制”房价的“盲涨”。 目前唯一支持楼价“上涨”的理由是：相对于去年前年“风起云涌”的郊区大盘推盘量而言，今年来售价相对较为低廉的郊区楼盘“上市”量变少，而售低较高的市区楼盘有增多趋势，这有可能会对下半年广州整体楼价产生一定的影响，但这一影响还不致于造成对广州楼价的大幅拉升。因此广州楼市下半年不会“盲涨”，消费者当可放心理智置业。（南方日报/黄博华 杨亚军）
来源:新华网
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