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新民周刊：上海房地产贷款贴息的“济贫”策略 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年08月22日08:37:11) |
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上海的“购房退税”结束之后，“房贷贴息”紧跟出台，专家认为这是一种政策上的延续。种种迹象表明，这次政策也是上海市政府力推中低价房的“配套工程” 政策的大致轮廓 上海市即将实施的“房贷贴息”，可能是继“购房退税”之后，对上海房市推动和优化资源配置最为有力的政策。在很多分析家眼里，“房贷贴息”就是“购房退税”的一种延续。 因为政策十分敏感，制定过程在极小范围内进行。不过，7月下旬，已经有媒体通过各种渠道打听并核实了新政策的大致内容。 在此背景下，“房贷贴息”政策于8月12日上海市政府新闻发布会上的披露，有些突然，但也在情理之中。 新闻发布会上，与市民密切相关的“房贷贴息”政策受到了特别的待遇，市政府新闻发言人焦扬披露了部分内容之后，众媒体显得很不解渴，先后4次就此政策发问，试图得到更多。 焦扬在适度透露一些细节后告诉记者，若还不能满足，可以在会后咨询上海市财政局。 记者随后向财政局不同人士求证，均没有得到进一步结果，“现阶段，我们能公布的，都已经提供给这次新闻发布会了，焦扬已经全部说了。” 综合新闻发布会上所披露的事实，房贷贴息的政策大致可以初步勾勒为：购买一套单价在3500元以下、总面积不超过90平方米、房屋总价控制在限定的额度以内的自住商品住宅，所发生的贷款利息将获得财政补贴。 此次政策会否界定购买的到底是第一套，还是第二套，现在还不得而知，但是对第二套，据说也会有相应的政策。但新政策会着重考虑中低收入群体，对享受对象将有明确规定。 焦扬说，上海的政策是中央批准的，跟央行121号文件不会有矛盾。 之前有消息灵通人士称，基本形成的意见大体有3点：一是人均收入低于全市平均水平的人群可以享受贴息；二是购买一城九镇的住房可以享受贴息；三是从6月份起在市中心购买住房的人群，可以享受40%贷款额度的贴息。但是至今本刊没有得到上海市财政局的证实。 3500元以下、总面积不超过90平方米的商品住宅究竟分布在什么地方？有多少？这其实是一个动态的数据，和上海市政府先前一系列推进建设中低价商品住宅的政策有关。 另外政策的主导思想是，旨在落实中低价商品房的建设计划，积极鼓励中低收入家庭购房，平衡住宅消费价格过快上扬的势头。 种种迹象表明，这次政策是上海市政府力推中低价房的“配套工程”，解决的是市场“需求”问题，希望一部分人群更多考虑中低价房，而近来对中低价商品住宅的建设力度加大，则是解决市场“供应量”问题。 贴息政策和购房退税的关联度 “房贷贴息”是今年年初几位专家共同提出的观点，上海财经大学房地产研究中心主任印?华教授在政策公布当晚接受了本刊的采访，他告诉记者，这主要是针对今年5月31日结束的、为时5年的购房退税政策。 从1998年6月1日开始，上海市施行了中外籍人士在沪购房可抵扣个人所得税的政策，凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。 该退税政策制定的背景是，上海市急需房地产市场的重新复苏。 由于1992年至1994年，房地产的超常规发展导致烂尾楼频现和房贷风险，1993年6月，党中央和国务院颁布了关于当前经济情况和加强宏观调控的16条措施，实行适度从紧的财政政策和货币政策，整顿金融秩序和流通环节，控制投资规模。 经过3年努力，到1996年底，宏观调控取得显著成效。过度投资得到控制，与此同时，经济发展依然保持了较高速度。上海的房地产市场有了新的发展空间，但需要政策激活。 印?华当时担任了该项国家课题组的组长，牵头进行了调研。借鉴国际上对不动产可以施行避税或退税等税收优惠，他们提出了“购房退税”的初步设想，希望鼓励不动产投资，带动上海的房地产复苏。加上让广大市民“通过住房上市得一块、住房消费信贷借一块、政府降低税费让一块、市民自己贴一块”的住房制度改革、购商品房申请蓝印户口政策、1999年7月开始由地方财政补贴个人购房契税的一半，即0.75%等一系列政策，“退税、降息、让利”让上海房地产市场企稳回升。 退税政策规定的时限为5年，并非保障所有在此间购房者能享满5年，1999年买房的人只能享受4年，2002年买房的只有1年。“这是政策制定没有完善的地方，有欠公平原则。”印?华告诉记者，“这也是今年年初专家们认为，相关政策应该持续下去的原因。” 据透露，享受原购房退税未满5年的将同等适用新政策，补足5年。 贴息不是富人政策 一位曾长期参与政策制定、并知晓内部情况的人士以非常肯定的口气告诉记者：“房贷贴息，其实就是贴补商业贷款与公积金贷款之间的息差。” 自2002年2月21日起，中国人民银行下调了人民币存贷款利率。个人住房商业贷款利率相应下调，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上的由5.58%降为5.04%；个人住房公积金贷款利率，5年期以内由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%。 由此估算，商业贷款与公积金贷款之间有0.99%的息差。 根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》，每项公积金贷款期限最长不超过20年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。贷款的最高成数为购房总价的80%。 如此计算(具体计算结果详见所配图表)，现在买一套每平方米3500元、90平方米的房，可能贴不了两三万元。按以前退税政策，购一套总价50万元的房子，收入高的可以抵扣七八万元。 退税政策拉动了高收入人群(包括境外人士)购房投资的积极性，这部分人更多的是冲着高额的个人所得税返还。他们通常自己有房住，如果没有这个政策，他们未必需要买房子。所以不少专家批评说，这样的退税政策，是一种“富人政策”。 现在从“贷款贴息”的限制条件来看，上海市财政今后的主要贴补对象将更主要地针对中低收入者。拿印?华的话说，现在的贷款贴息政策更像是“扶贫政策”。 另外，对中低收入者和高收入者将分别实施不同的政策，主要对中低收入者购买第一套住房有适度的倾斜。但据透露，对购买的是第一套还是第二套，政策可能没有明确的界定，只按照单价来规范。印?华说：“现在根本没法分清第一套和第二套，要分清，必须建立全国联网的资信系统，至少需要投入4000亿元的管理成本，这样的代价显然太高。即便有条件的人购买了第二套房，用于出租，这也是在解决市场的供给问题。” 针对现在高收入者的投资行为，促使上海市的房价不断上涨，有些经济学者认为：从长期看，通过鼓励房地产业的发展带动相关行业，不但增加了一部分人的收入，还使政府增加了另一部分税收，可以拿出更多的资金建设中低价商品住宅，造福更多的困难群众。 所以，优化商品房配置，按高、中、低收入人群分层次提供商品房，主要考虑解决中低收入者，将是上海市政府今后考虑的重点。（新民周刊／顾嘉健）
来源:新浪网
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