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[图文]纽约上东区落户朝阳公园 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年08月21日09:42:25) |
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纽约上东区 “落户”朝阳公园（摄影/娄启勇） （一）二十个万元以上项目崛起朝阳公园 从最近刚刚热身的百亿投资阳光上东项目，到年底前九号公寓及3个别墅TOWNHOUSE项目将陆续登场，加上近期朝阳公园北部又有上海开发商占地60亩的建筑综合体，朝阳公园周围已建和在建的万元以上高档项目已近20个。 身在CBD、燕莎和丽都商圈围合的三角绝佳位置，凭借与第二、第三、第四使馆区的超短距离以及自身具有的高档餐饮娱乐场所，社会学家认为朝阳公园同质的高档项目将会形成北京新富区，而诸多的项目越来越“鼓吹”这里将成为像纽约中央公园一样的富人聚居的上东区。 ■高开 现象一：纽约中央公园边，只有全世界最有钱的人才能住在第5大道和帕克大道。在这儿可以看到街旁身穿制服的门房为住在价值千万美元豪宅的主人招呼出租车，装扮高贵的妇人优雅地牵着修饰整洁的狗儿，偕同小孩和保姆一起漫步中央公园。 现象二：1994年一位外企老板太太带记者参观她在朝阳公园景园大厦的新居。从当时尚属罕见的顶层复式向外看，往西是朝阳高尔夫俱乐部的黑色巨网，往东则是一大片待开发的湖泊绿地。目前连通三四环的团结湖路只修了一半。当时令人费解的是这样偏僻（三环以外）的地理位置和不成熟的区域环境，300多平方米公寓的年租金竟要达8万美元，而装修还要自付，而当时记者全家月收入不足千元。 1857年两位美国人在纽约的东北部（美国人称为上东区）规划出了纽约中央公园，这个长4000米，宽800米，占地3.4平方公里的狭长地带，被誉为是纽约的绿肺。它为城市带来新鲜的空气，这些空气又随着中央公园周边的纵横路网，输送到城市的各个角落。中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍。从而创造了以较低的花费获得的公共开放空间在不久的将来可以带来千百万城市地价的增值。几天的采访记者发现，至少3家开发商把坐落京东北的城市公园———朝阳公园比做位于纽约上东区的中央公园。除了地理位置和公园形态较为相似外，朝阳公园究竟能否成为北京版的纽约上东区呢？ 社会学家袁岳不敢苟同上东概念，但认为朝阳公园多个高档项目结合在一起，已经形成了富人聚集效应，虽然规模小仍不够条件称之为富人区，但可以预料价格门槛决定的富人区正逐步在朝阳公园形成。 朝阳公园的高档项目为什么能成片发展起来，朝阳公园“园长”、朝阳公园开发经营公司总经理田锦籼告诉记者一个不同于纽约中央公园发展的逆向开发故事。一般规律而言，房地产项目开发应该是先盖楼，等资金回笼且人们入住后才开始关心周边绿化建设。而在朝阳公园及其周边，则是先建公园，资金短缺就通过卖地筹集资金。十几年后的今天看来，朝阳公园无心插柳塑造了环公园的高档公寓区。 1984年，国务院批准北京总体规划中，在朝阳区的废旧砖窑坑基础上建设一个面积超过290公顷的大型城市公园，从而开始了朝阳公园的建设。当时朝阳公园的原样是城乡结合部，黏土烧砖留下的大坑积满雨水、下水，臭水边错落着一个个自然村庄，有3600户居民和40家单位居住和办公于此。 与一般市园林局下属的公园事业单位性质不同的是，朝阳公园是一家以开发公司形式存在的自负盈亏的企业，在开发中需要大量资金用于拆迁安置、建设绿化费用，总投资预计过30亿元。为寻找资金渠道，市政府划出朝阳公园以西600亩土地开发房地产项目，取得的资金收益平衡公园费用，并于1992年的赴港招商引资洽谈会上推出。除了300亩先前用于开发朝阳高尔夫俱乐部以外，靠公园最近的300亩被分成6个地块，从而形成现今的高档公寓带，包括景园大厦、京达国际公寓、碧湖居、清静明湖、9号公寓等。 加上后来在朝阳公园西侧300亩地的收入，一共10多亿元的资金，朝阳公园的发展速度惊人，到1999年成为四环以内北京最大的城市公园，受到党和国家领导人的重视。走进田锦籼办公室，赫然看到江泽民同志的题字“朝阳公园”，这幅毛笔书法被精心装帧在办公室位置最显眼的墙上。 （二）朝阳公园区域缘何受宠 ■高走 现象一：在朝阳公园北侧是占地4300亩的京润水上花园别墅，虽然几年来销售并不理想，但他们仍然以每平方米3000美元、总价高达2000万元人民币的天价售出多套别墅。而东边同等价格的嘉林花园和乔丽晶都在延续着不受环线左右的高价神化。 现象二：周末晚在朝阳公园西门业已形成的食街上，停泊着满是陆虎和悍马越野、奔驰加长以及莲花敞篷；连在一起的餐馆餐吧中多数为金发碧眼的老外，人们在此摩肩接踵，充分享受北京少有的国际化夜生活。而第二天中午，某品牌公司中国区销售总监美国人彭先生刚和几位好友在朝阳高尔夫俱乐部打完9洞，来到鹅和鸭酒吧吃中饭，他说：“尽管这里每个月租金1000多美元，但来京三年多，我还是离不开朝阳公园这片。” 而对于朝阳公园周边的房地产项目而言，特殊的地理位置决定它一开始就要走高端路线。第一个建成的景园大厦就是当时朝阳区最早的高档项目，售价曾高达1.6万元，至今无人能及。但周边其他项目也同样是开发1万元以上的高层公寓。很快，景园成了港台人士的聚居区，碧湖居等聚集了很多德国人，还有不少中国人和海归派择居京达国际公寓、伯雅园等。2000年以后，在公园南边出现了棕榈泉国际公寓、公园大道，在东边有太合集团的定价3000美元的别墅项目以及东北边正在兴建的1万元起价的阳光上东。 阳光上东开发商阳光股份总经理助理万林义告诉记者，朝阳公园周边高档公寓的大规模开发，总体来说还是得益于优异的地理位置：身在CBD、燕莎、丽都三大商圈交汇处，比邻第二、第三、第四使馆区，区域内还有很多涉外医院、学校、餐饮娱乐设施等。第二，交通极为便利，朝阳公园的规划按照现代规则，设置宽马路、小街区，车辆行驶尤为通畅。 取得聚集效应的关键还是在公园环境。公园大道市场总监邵亮认为，不论是在CBD还是在燕莎商圈工作的人，都不愿意将自己的生活置身于高压氛围的钢铁森林中，而是希望能与之有一定距离，在自然环境较好的地方居住，从而使身心得到充分放松，减缓工作压力。棕榈泉国际公寓的老板曾伟给记者拿出销售数据，原来，尽管北京人对阳光有传统好感，但他们北向定价较贵的景观户型其销售要好于南向户型。可见自然绿色湖景在富人心中的位置。 美国人彭先生似乎利用了这里所有的优势。他说：“在朝阳公园有酒吧、有品种繁多的美食，朋友们都住在附近，工作单位又在麦子店，平时除了打高尔夫球，还喜欢在朝阳公园跑跑步，这里生活非常方便。” ■放量 现象一：在阳光上东的工地现场，来自南通二建公司的民工刘正在蘸水梳理头发。对他来说西邻朝阳公园并不意味着什么，但他知道他将和数百位兄弟一起在这里要连续奋斗三五年。 现象二：记者登上朝阳公园内高60米的跳伞塔远望四周，东南西北已经建有近数十栋形态各异的高档公寓楼，其间还有20多个塔吊在同时施工。 或许是都看到了朝阳公园的效应，众多开发商正在齐力开发项目，可以看到朝阳公园放量了。其中，光新推出的阳光上东一个盘建筑面积就超过100万平方米，累计投资超过40亿元。而百人行总经理童渊手里就代理两个朝阳公园项目，九号公寓沿袭高层公寓的模式，而东边则开发TOWNHOUSE项目，另外还有造势很久的太合集团独栋别墅项目以及刚在朝阳公园北占地60亩由上海开发商开发的建筑综合体项目等等。据不完全统计，朝阳公园周边用于房地产开发的土地超过1300亩，多数项目集中在明年底交房，到2005年左右开发结束。 ■调整 现象一：成功操盘炫特区的总经理张卫克一改往日口若悬河的架势，对记者询问他在朝阳公园西侧的别墅项目表现甚为谨慎小心，将近半小时的软磨硬泡，张卫克仍然只说项目正在论证阶段，目前自己还没有下定决心是否接盘。 现象二：在朝阳公园南门附近的曾经火爆一时的“大银球”滚石迪厅已经搬走，两侧曾号称“京城第二”酒吧街的霓虹灯已经略显凋零。泡吧者周先生和很多其他客人一样随着滚石走了，走之前甩下一句，“萧条了，没意思了。” 从朝阳公园开发经营公司记者了解到，朝阳公园南的酒吧街将拆掉，具体原因不得而知。但曾经的繁华记忆犹新，整个朝阳公园板块不会经历潮起潮落吧。 而目前朝阳公园集中了众多高档项目，仅阳光上东一家就要吸收京城近3000户有钱人家庭。在同时建设的十几个项目的综合作用下，开发不会过热过度吧？ 对此，万林义认为，自己找到3000个有钱人家庭并不难，“朝阳公园及周边已经成为国际化多元化的生活社区，已经有很多国外特别是欧美人士以及国内精英人士聚居于此。同时我们的产品也由不同国家设计公司设计，塔板结合、低层高层结合，满足多元文化需求，所以销售不会有太大压力。” 去年4月开盘的棕榈泉国际公寓目前自称卖完整4栋楼，按照此说法可以说它避开了明年的开发高峰，但老板曾伟表示，“目前看来项目已经算做成功了，但如果朝阳公园周围还有地，我还会拿过来，能再做成功。” 开发商们一个重要的信心符号来自于公园大道。公园大道是美国最大的房地产商汉斯公司在中国第一住宅项目。据内部人士透露，早在6年前汉斯就拿到了朝阳公园东南5万平方米的土地。经过6年的论证研究它最终决定开发12000元以上的高档公寓。邵亮介绍，“汉斯在全球77个城市开发房地产项目，只有过一两次失手，而公园大道已经反复研究6年，其间交通、市政配套都成熟了，现在开发更会感到顺手。” 朝阳公园这边动静就更大了。今年3月，市里开会决定，将朝阳公园建成一座以园林绿化为主、休闲娱乐健身为一体的公园。建设上，放弃在北部建设27洞高尔夫球场的计划，着重公园的体育锻炼场所的功能。自然环境上，目前公园绿色种植率达75%，但将来要把园内大树率提高到这一水平，公园还要将所有水系连成片，并通过亮马河与颐和园水系相连，使死水变活。外部环境上，虽然酒吧街要拆，但西门的食街要继续保留下去，目前已有20家天南海北的风味及特色酒吧云集于此，成为北京夜生活的重要场所。（北京青年报/杨晓）
来源:新华网
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