 |
| 当前位置:首页 >> 新闻 >> IT新闻 >> 正文 |
|
房贷新政策出台 房价看涨还是看跌？ (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年06月27日16:03:33) |
||
“房贷新政”，将对房价有什么样影响？ 有的人认为这一新政的实施，将淘汰掉一大批没有实力的房地产商，并且使持续攀升的房价回落到一个合理的位置。 另一些人则认为正是因为一大批房地产商被淘汰出局，所以有可能使未完成的楼盘由于缺少资金而成为烂尾楼。也就是说由于没有资金支持，大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，结果造成现房价格的攀升。 那么，房价到底是会升还是会降？ 什么叫“第二套住房”？为什么买第二套住房的贷款利率与首付都要高于第一套？假如第一套房子是单位分的平房算不算？ 一位房地产律师在接受时讯记者采访时表示，之所以有“第二套住房”的规定，一方面是银行为了防止个人超量贷款而增加信贷风险，另一方面也是防止房地产开发商使用“假按揭真贷款”的手段。 比如说有的开发商用自己亲戚的身份证购买自己开发的楼盘，反正一套房子只需要20％的首付，有的楼盘还曾经搞过零首付，这就意味着，一旦贷款办下来，资金迅速回笼，假设这名开发商的亲戚一次购买10套房子，每套房子100万，那么他至少可以快速回笼800万的资金。 表面上看，目前有很多空置房，实际上它们中有些早被开发商抵押给银行套现了，比如说，一个塔楼的成本可能每平方米造价只有2000元左右，而抵押给银行时是按售价核算的，假设售价是每平方米8000元，开发商起码能从中套现超过成本价几倍。 所以一些手段恶劣的商人，就会用银行的钱盖楼，并以假贷款的方式将楼以很高的价格“卖”给银行，所以这些楼盘即使空置着，开发商也不着急。这样做的结果，大大增加了银行的风险。这名律师认为，央行的新规定将在一定程度上挤压掉“地产泡沫”。 据悉，业内人士将近日由央行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》称为“房贷新政”，这一新政的出台引起了极大的关注。有的人认为这一新政的实施，将淘汰掉一大批没有实力的房地产商，并且使持续攀升的房价回落到一个合理的位置；有的人则认为正是因为一大批房地产商被淘汰出局，所以有可能使未完成的楼盘由于缺少资金而成为烂尾楼。也就是说由于没有资金支持，大量项目将缓建或不建，现房的供应量减少，结果造成现房价格的攀升。那么，房价到底是会升还是会降？ 据北京某地方媒体报道，他们所采访的楼盘中有四分之一都在宣布涨价，有的中高档楼盘甚至发了涨价通告。 时讯记者在采访中，发现持“涨价论”的多数为房地产业内人士。 一位楼盘销售人员在接受采访时表示，央行的房贷新政不会让房价跌下来，相反在短期内会使房价上扬。因为根据新政，对第二套住房的购买，以及高档住房的贷款都做了比以前苛刻的规定，比如说按照新规定，购买商住两用房要首付60％，并且贷款最长年限只能十年，这在客观上刺激了一部分犹豫不决的人，他们希望赶在商业银行拿出具体细则之前，把贷款办理好。所以这位销售商劝要买房的人，快拿主意。同时，一些销售高档楼盘的销售商认为，随着央行房贷新政的实施，房源将变得紧俏，所以楼盘的价格肯定会跟着水涨船高。 但时讯记者在实际调查中，却发现房价正在“明升暗降”。 比如说有的高档写字楼，第一天打电话去，售楼小姐会告诉你“每平米8000元”，一天以后，该售楼小姐会主动给你打来电话，说目前有一个优惠活动，可以降到“6000元”，只有两天期限。两天以后，你再去问，不但“优惠”依然有效，而且还可以再降一些。一位不愿意透露姓名的相关人士在接受时讯记者采访时表示，他相信目前一些楼盘的“涨价”属于“营销手段”，因为房地产的开发水分主要是“土地成本”。据了解，很多地方，房子价格之所以长期以来居高不下，是因为这些地方的房地产模式属于“土地＋贷款”模式，换句话说，就是拿银行的钱和国家的地搞地产开发。有些开发商并没有什么真实力，但是“有关系”，能拿到“地皮”，对于这些人来说，一块“地皮”拿在手里，不是为了盖房子，而是为了“倒手”出去赚钱。 一些人就是专门干“炒地”生意的，土地每倒一次手，价格就上扬一次，到最后一任开发商手里，土地成本自然就加大了。某些城市，房地产开发土地成本超过总成本的30％，所以房价居高不下也就不难理解了。尤其，一些开发商在这种情况下，把“冒险精神”理解为“赌一把”，反正用的是别人的钱，赚了是自己的，赔了是银行的。 但现在按照央行新政，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。这意味着即使拿到土地，变现的时间也不得不提前，过去一块地拿在手里短则三五年，长则十几年，几经易手，价格自然高了，但现在由于贷款年限只缩短为两年，所以一个地产商就不能靠长时间等一块“地皮”变得值钱以取得巨额利润，这等于逼着开发商尽快盖起楼来并把楼销售出去，所以客观上使土地增值几率有所降低，房价有望下降。另外，按照房贷新政，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。这对靠炒地为生、甚至暴富的房地产企业相当于断了财路。所以，房价将在土地成本下降的情况下回落。 不过，时讯记者在采访中了解到一些经营房地产的公司老总有不同观点，有人甚至认为：“在生存的压力下，一些房地产公司将会去行贿贷款、违章贷款，这意味着会出现一批‘问题富豪’和‘王雪冰’似的银行家。” 因此有专家建议，在“新政”颁布以后，打算购买“期房”的消费者一定要三思而后行。“不出半年，就会有房产商支撑不住，由于资金缺口，房地产公司资金链条一旦断掉，公司破产，项目就有可能出现‘烂尾楼’。” 据了解，目前部分房地产开发企业项目投入资金中约20％至30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％至40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61％的资金是来自于银行。而且通常状况下，在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不会出现拖欠建筑商资金的问题。但如果出现销售不畅，资金链就会断裂，金融风险就会出现。因此，有关人士认为，央行的举措将有力地抑制部分地区房地产过热的倾向，这无疑有助于房地产业的持续稳定健康发展；并将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头，有利于防范金融信贷风险，提高银行贷款质量。同时，个别实力不济的开发企业，将不能以“空手套白狼”的方式从事房地产开发，房地产业经过新一轮“洗牌”，真正有实力、管理好的企业将脱颖而出，这样市场上就会少一些“花架子楼”、“杂牌楼”，多一些“放心楼”、“名牌楼”。（文 张杰 资料提供 李珍） 《中国青年报》
来源:人民网
|
||