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[图文]售后包租还贷出了问题咋办 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年06月27日16:31:17) |
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评析： 1.本案中，共有三份合同，彼此独立。虽然实际中，开发商替田先生还贷作为租金的支付，但租赁合同与抵押合同并无必然联系；抵押贷款合同中，开发商与田先生对还贷承担连带责任，银行可以选择任何一方或双方要求其还贷。田先生被银行通知还贷时，不能因开发商的保证责任而免除自己的义务。 建议： 田先生按时还贷，另向开发商索要欠租及违约金，不可混为一谈。 2.依据《城市房地产抵押管理办法》(1997年6月1日起施行)第42条规定：“抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。”另，《担保法》第53条第1款的规定：“债务履行期届满债权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。这是对抵押权人实现抵押权的强制性规定。 本案中，抵押房产的变卖条款与以上强制性规定相违背，其约定无效，银行应与田先生协商处分抵押的商铺或向人民法院起诉，银行不能在田先生不知情的情况下独自变卖商铺。 另：田先生与房地产开发公司签订的《租赁合同》属于商品房售后包租。依据2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”即，从2001年6月1日起，售后包租行为违法。（北京市岳成律师事务所广州分所 袁雪 李小宁） 《南方日报》
来源:新华网
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1998年11月13日，田先生与某房地产发展有限公司签订《房地产预售契约》，约定：某广场商铺一间，付款方式采用按揭。同日，签订了一份《租赁合同》，发展商承租田先生预购的商铺。1999年4月14日，田先生与某银行签订《楼宇按揭(抵押)贷款合同》(开发商作担保人)，约定：“乙方(田先生)如不履行本合同所载的任何条款时，甲方(银行)可不预先通知，而将乙方抵押予甲方的房产予以变卖，以抵偿债务”。在实际中，发展商代田先生向银行偿还贷款，作为租金的支付。2003年2月田先生接到银行电话通知：“已欠交四期还贷款”。田先生认为：有还贷担保人，又有租赁合同在手，实际也是开发商替自己还贷，自己没有还贷的义务。其后，银行提示其查看变卖抵押房产条款，田先生开始担心在自己不知情的情况下，银行变卖商铺。