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高法拿房地产销售广告“开刀” (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年06月20日10:52:41) |
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最高人民法院于２００３年４月２８日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称该解释），该解释第３条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。为避免遭受不必要的经济损失，许多开发商结合该解释及时调整了商品房广告推广宣传策略，修改相关广告文案，以规范公司经营行为。同时，许多业主也跃跃欲试，打算拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。 要约与要约邀请 所谓要约邀请，又称为“引诱要约”，是指房地产开发商邀请消费者向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，也就是说，要约邀请是订立商品房合同的预备行为，是订约的准备阶段，要约邀请只是引诱他人发出要约，其法律后果是只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，房地产开发商一般不承担法律责任。 所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示（《合同法》第１４条规定），它是房地产开发商以缔结合同为目的，向消费者所作的意思表示，它有一经承诺就产生合同的可能性，所以，要约在发出以后，对要约人房地产开发商和受要约人消费者都会产生一定的拘束力。如果违反了有效的要约，将承担法律责任。 如何区别要约与要约邀请 要约与要约邀请的区别，在司法实践中极为复杂。当事人自甘拘束的意思表示、必要条款、交易习惯这几项标准是要约与要约邀请的重要区别所在，也是房地产买卖合同是否成立的判断依据。 当事人自甘拘束的意思表示，是指根据当事人已经表达出来的意思来确定当事人对其实施的行为主观上认为是要约还是要约邀请。如果开发商仅是在房地产广告中阐明在某一区域开发某项目，建议或特别声明其建议如“有意者请前参观恰购”，该广告从意思表示来看就是要约邀请。 必要条款来确定是要约还是要约邀请。要约在内容上应当包含合同的主要条款，这样才能经承诺人的承诺而成立合同。《合同法》十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条规定，可知房地产销售广告中哪些是要约邀请，哪些是要约。要约邀请，旨在希望消费者提出要约，它不必要包含合同的主要条款。主要条款是指决定着未来合同是否成立并生效的核心条款，而不是所有条款，换言之，如果不具备必要条款，合同是不能成立的。 房地产市场交易习惯也为我们区分要约邀请与要约提供了帮助。法律是法律，习惯是习惯。习惯是经过市场长期交易的结果。它虽然代替不了法律，但也是衡量房地产交易合同是否成立的参照标准。（法学博士 郑道） 《北京晨报》
来源:新华网
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