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房贷新政挥剑高档房 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年05月30日09:57:03) |
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自从中央领导指出部分城市房地产存在泡沫之后，金融监管部门始终在酝酿新的监管措施。去年 年底的北京怀柔会议及今年２月底的杭州工作会议均与房地产贷款政策调整有关。一时之间，各种未 经确实的政策调整方案在业界广泛流传。 在经历了长久的猜测与期待后，中国人民银行终于结合当前形势明示了防范房地产项目贷款风险 的具体操作意见。 高档房与商用房成为镖靶 ５月２０日，央行出台《关于应对非典型肺炎影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》，要求各 金融机构“严格执行银发（２００１）１９５号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、 项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”。意见还要求金融机构 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业从严审批贷款；对贷款规模过大的房地产开发企业资 金流实行重点监控；对２００２年下半年以来房地产贷款和基本建设贷款等增加较多的地区和企业采 取适当方式进行重点抽查和专项检查，及时清理和纠正违规贷款，防止增加新的不良贷款。 与此同时，中国建设银行也出台了一系列新的政策措施，要求严格控制向别墅、大户型等高档住 房及宾馆、写字楼等商业用房项目的贷款发放；对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上 浮；对高档住房和商业用房项目，开发商应拥有一般不低于４０％的自有资金，同时降低贷款占项目 总投资的比重；对高档住房的商业用房项目，主要采取抵（质）押贷款方式，并需要办理相关公证手 续。同时，还将严格控制个人商业用房贷款的发放，适度支持与住房配套且经营效益较好的商铺，对 纯商业用房项目、写字楼等谨慎介入，对歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目一律不得发放个人商业用 房贷款。对以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区名义取得土地变相进行房地产开发的；利 用集体土地变相进行房地产开发的；房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开 发的；在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的；不符合当地经济发展水平的“形象 工程、政绩工程”；不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等六类违规开发的房地产项目严禁 发放贷款。 建行广东省分行房贷部负责人称，该行房贷政策也将严控别墅和高档住房贷款，给予的最高按揭 成数为六成，该行更不会为“期楼”提供按揭。民生银行广州分行负责人称该行严限靠贸易发家者和 投机性的炒家，而对实业投资的企业主谨慎地网开一面，但首付比例至少五成。工行广东省分行营业 部透露，工行总行出于严控风险的原则，未授权该营业部对别墅进行按揭。 调整政策操作有难度 银行房贷新政的利剑挥向了高档房、投资性用房及项目开发自有资金比例，但各地银行在具体执 行过程中又该如何确定标准呢？ 某业内权威人士认为，“高档房”是一个很宽泛的概念，在北京楼市，目前比较公认的高档房标准 是：单价在每平方米８０００元以上，规划设计合理，环境好，设备设施品质较高的楼盘。而北京市 主管部门的人士则认为，严格地说，只有公寓立项和别墅立项的房地产项目才称得上是高档住宅，但 目前北京房地产市场上，开发商为了炒作，只要每平方米单价上了五六千元以上，就称自己的楼盘为 高档住宅。 一位开发商认为，高档房肯定是高价房，但不同城市的高价房却有着不同的标准。每平方米４０ ００元的售价在北京是低价房，换到武汉却肯定是高价房，而到了南京高价房至少也要７０００元以 上，这个很难确定。在这种情况下一刀切不合理，确定一个高价房的价位是多少也不合理。不过据他 理解，应该是指别墅、或者闹市的商铺。 某商业银行区域负责人指出，由于房地产开发存在着严重的地区差别，各地根本无法就“高档房 和别墅”做出统一的标准。商业银行不可能对所有高档房和别墅一视同仁。而所谓投资性用房更是难 以界定，如果某人购买多套房屋均用于居住，是否也在约束之列？更何况，如果某人在多个城市按揭 多套房屋，商业银行很难查证。 另据介绍，开发商最常见的“空手道”就是钻贷款利率差额的空子。目前个人住房贷款最低，其 次是企业短期的流动资金贷款，而开发商一个项目都是好几年，按照政策应该贷的品种是“房地产开 发贷款”，也是几个贷款品种中利率最高的。但实际操作过程中，却有开发商以流动资金贷款、甚至个 人住房贷款骗取银行信贷资金，利差约在０．５—１个基点。有的地区银行信贷审批不严，或者开发 商动员亲朋好友去买房，通过个人住房贷款的资金来开发项目，根本达不到央行“开发商自有资金占 开发项目总投资３０％”的最低标准。 个人自用住房贷款受追捧 截至２００２年底，包括工、农、中、建在内的四大国有商业银行个人住房贷款余额达７２１３ 亿元，贷款的流动性明显增强。 而实际情况也如此，商业银行个人住房贷款质量是银行所有贷款种类中最好的。争夺住房贷款个 人客户的银行商业大战愈演愈烈，工、农、中、建等大行及深发展、浦发展、光大、福建兴业都在纷 纷动作，降低贷款条件、放低贷款门槛、提高服务质量。 建行尽管推出了新的控制政策，但仍将大力支持以自用为目的的个人住房贷款。该行新增房地产 开发贷款中，普通商品住房和经济适用住房项目贷款的比重原则上不低于百分之八十。同时，对优质 的普通商品住房和经济适用住房项目，银行对开发商可执行基准利率或在基准利率基础上进行适当下 浮，下浮利率一般可以在１０％的范围内。 工行北京分行于近日起，对信贷业务审查审批工作做出了限时规定，纳入“限时制”范围的法人 客户住房贷款、个人住房贷款业务、还本免息项目以及支行申报的相关信贷业务，将在５天以内完成 信贷审批。农行北京分行近期也将推出个人住房贷款业务新品种，包括转按贷款、加按贷款、减按贷 款和个人车位按揭贷款等。 上海各大银行为争取个人房贷市场份额可谓动足脑筋，贷款品种从以往的新购住宅按揭贷款扩展 至二手房贷款、家居组合贷款等近１０个品种。为了方便百姓贷款买房，工行上海分行还先后取消了 贷款中对公证和借款人收入证明的要求，并推出了为借款人调整贷款期限、允许变更抵押物、变更房 地产权利人、扩大贷款对象等服务新措施。其它各大银行也纷纷放宽对借款人各种条件的限制，并简 化了贷款申请手续。 中行广东分行则推出住房按揭系列优惠措施。该行对借款人年龄放宽至男７０岁，女６５岁，且 外来人员购房不受限制。同时，行政、事业、金融、电力、电信、上市公司员工、中行ＶＩＰ客户及 持中行金卡且年刷卡超过３万元的客户，只需提供单位工作证明即可申请贷款，免去了以往需单位出 具收入证明的麻烦。在该行申请住房按揭贷款还将享受更多折扣，多重优惠。一是房屋财产保险可按 贷款金额投保，折扣最低可至五折；二是可免担保开长城信用卡；三是免首二年信用卡年费；四是如 贷款额达５０万元，可获赠中国银行ＶＩＰ卡，享有免费保管箱、外汇宝交易手续费等多重优惠。 交通银行长沙分行的有关人士在接受采访时也承认，他们一直将个人住房贷款当作最盈利的贷款 品种，从来没有放弃过。即使信贷额度受到压缩调整，也只会压缩别的贷款种类，而保持个人住房贷 款的总额度。目前他们所发放的个人住房贷款总额已占所有个人贷款总额的六成以上。 山西省房贷比例更是由住房建设向住房消费转移。人行太原中心支行的调查报告显示，目前，该 省个人住房贷款５年增加了１０倍多，房地产贷款正由支持住房建设逐步向支持住房消费转移。个人 住房贷款占全部房地产贷款余额的比例由１９９８年的１５．８９％上升到２００２年５８．８２％。 个人住房贷款回收率达到９８．１％，利息回收率达到９６．５８％。个人住房贷款已经成为商业银 行的优质信贷资产。
来源:中国楼市
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