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商铺经营模式决定投资成败 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年05月24日09:06:45) |
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柳州市2002－2003年第二季度，整体的房地产市场出现前所未有的发展热潮，新增立项的房产项目与2000－2001年相比，仅一、二季度就相当于当时的全年数量。从销售面积与消费额方面的统计数据分析，整体的上升趋势亦较为明显，这方面表明广大市民对房产市场的消费额在逐年递增。同时，房地产投资回报稳定，相对低的投资风险，是其在各项投资工具中的固有优势，并使其成为资金投资的一个较为值得信赖的项目。 在柳州的房地产三大类别中，尤以商铺的新增推售量较为突出。在接受记者采访时，广州天比高物业顾问有限公司经理林永杰认为，拥有一间租金收入稳定而丰厚的商铺，除了能使投资者的生活有所保障，还可以为儿女后代的将来打下一定的基础。但可能是受到传统观念的影响，柳州的许多投资者一直把临街旺铺当成投资首选的对象。 林永杰分析，随着时代的不断发展与消费观念的逐渐改变，临街铺面无论在购物环境、整体经营管理以及上升空间方面，均不如大型的购物中心商场铺。柳州的投资者与其投资到价格昂贵的临街铺位，不如在新推出的商场铺位中找合适自己投资条件的进行投资，这才符合投资升值之道。 为自己定位 选择投资对象 在商铺市场的产品结构中，通常会有三类：第一类是综合性经营的购物中心；第二类是有特定产品的专业市场；第三类是设有单一特定经营范围的批发市场。而林永杰则站在投资者的角度，将这三类分为两大类：一类是大型的黄金地段的大型购物中心；另一类是有独特个性化的商场。 大型购物中心商场在地段和经营的品牌档次上都优于个性化经营的商场，但随之而来的是价格也会相应地提高，升值空间变窄。而个性化商场通常在地段上要求并不高，但具备有特色的经营范围，价格也比大型购物中心商场低，所以投资的升值可以在短时间内体现。因此，林永杰建议柳州的投资者在投资前要考虑好选择哪种类别的商场。 商场经营模式 决定成败 投资者在选择商场时，通常首先会被商场的地段和宣传广告的炒作所吸引。林永杰认为，这些方面只能体现该项目的表面情况，或者说只是代表现在的情况。要保证商场日后的兴旺与可持续发展，应该体现在完善的经营模式上。 商场投资者中有85％是属于自身无经营能力的单纯投资者，在这些投资者不打算经营的情况下，必须要有一位赖以依靠的经营″管家″，为自己的商铺提供回报保障。因为商场铺位与传统意义上的街铺有实质的分别，商场是整体经营的，商场内的每一处地方（包括：走廊、卫生间、防火通道等）都属于每一位业主。同时，只有商场整体经营旺，方可保证稳定的回报。 林永杰认为，成功的商场经营管理模式应包括以下几点：一、统一的商铺开业时间；二、按既定的经营范围与功能分区，进行统一招商；三、商场出售给自行经营者的数量低于15％，同时需保证所有商铺按经营分区严格执行；四、在大商户进驻时，可能会租用几间不同业主的商铺，商场需协调其中的利益关系；选有实力的发展商，配合领先的经营公司大多数投资者会在参观楼盘时，会因为听了发展商的销售人员的描述与承诺而产生购买的冲动。 商铺在购买到开业的时间有一年左右的距离，只听信眼前的描述就决定投资，显然不太理智。因为商场对外销售收益的是发展商，而日后的经营者却不是发展商。说穿了就是发展商可以在商铺销售完后，或者是达到一定程度的时候撒手不管其经营。 因此，投资者除了了解经营模式是否合理外，更应该注意商场日后的经营者是谁。商场应有自己的经营管理公司，由它对日后商场的统一经营进行操作。另外，选择较有实力、有持续不断地开发项目的发展商，也是投资商铺成功的关键。 如何确定价格高低 现在有经验的投资者，懂得根据附近的商铺租金作为参考数据。但林永杰认为，一些投资者进行对比的商铺未必是在水平或者在经营状况上处于同一等级。所以这种方法只可反映出区域物业的表面行情。其影响物业价值的因素还包括：经营环境，物业管理和自身的定位等等。
来源:广西房地产信息网
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