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新桂专稿：北海“破冰”行动 (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年05月13日09:41:35) |
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曾俊峰 董巧燕 刘卡玲 历史将永远记住这一天：2003年4月7日，北海市市长刘君向社会广而告之：北海市政府计划在二至三年内彻底解决停缓建工程、空置房和闲置土地，以突破长期以来制约经济发展的“瓶颈”问题。随着全面处置积压房地产序幕的掀起，200亿元的积压房地产将逐步解套，扣在北海这座美丽滨海城市上的“泡沫经济博物馆”的帽子将随之脱去，多年沉淀而成的房地产业“坚冰”正在全面破除。 “泡沫经济”也曾辉煌 1992年，一个让北海热血沸腾的日子：当年4月，西南及华南部分省区经济区规划会议在北海召开，会议传递一条信息足以让人怦然心动——背靠大西南、面向东南亚的北海将成为大西南出海通道的重要港口，并在西南未来经济格局中占有重要位置。 “烂尾楼” 北海有理由吸引更多的人。作为全国惟一的少数民族省区首批沿海开放城市，北海拥有更多的优惠政策。市委、市政府抓住机遇，“筑巢引凤”、“引凤筑巢”，采取大胆让利的“低门槛”措施，让土地成为了特殊的商品，把其推向市场，允许投资人成片开发和协作开发相结合……也正是这一年，邓小平同志的“胆子放大一点、步子放快一点”的南巡讲话让人突破了长期的思想禁锢，在这股飓风迅速席卷之下，没有多少人会怀疑南中国海边、同时拥有地缘、资源、政策优势的北海将会成为第二个深圳。 嗅觉灵敏的京、川、黔、滇、湘各路英豪拍马赶到，随之而来的东北军、西北军、华北军以及外籍兵团也闻风而动，一时间20多个动辄上千亩地的大型开发区和招商中心成立，在服从于北海市整体经济发展规划和城市建设的前提下，组成各自的“小政府”，承担开发区的土地开发和产业配置，组织对外招商。 原来的“半截子”工程正在续建中 北海“圈地”旋风迅速席卷海内外，1991年还只是9平方公里的北海市，到1992年就批租土地67.75平方公里，人口从不足10万骤升到一倍以上。仅一年的时间，北海房地产开发商就从1992年初的3家上升至1993年年底的1000多家。处处塔架高耸，新建的高楼大厦、别墅群、公寓楼如雨后春笋般拔地而起，一直沉寂的小城似乎一夜之间咆哮起来，一波又一波的热浪扑面而来。 因为来的车辆太多，原来两车道的市内主干道北部湾路一夜之间改造成四车道； 因现金流量大，北海建行在全国首创了昼夜分理处才能勉强满足业务量需求；一个大哥大号码竟然炒到40万元单价，创下全国之最； ……那时的北海，似乎每天都在上演神话故事。 北海图书馆 1992年从四川到北海来赶潮的北海现代城股份公司经理肖仁立回想起那段时间“感觉钱在烧”。1992年至1993年两年间，全国包括西藏在内的省市自治区、计划单列市以及中央各部委局在北海兴办了各类企业3746家，注册资金达148.6亿元。全国各地在北海设立的各类办事处达460多个。 在“北海热”鼎盛时期，光由外涌入北海的开发者、建设者、淘金者就达50多万人。北海出现了炒家时代。政府以每亩6.67万元批租的土地，竟炒到每亩30多万元，甚至更高。而转手炒卖时仅只需一张红线图！大量房价被虚炒，写字楼、别墅价格飞涨至每平米4000元以上，公寓楼涨至每平米3000元左右…… 依靠土地成片开发，北海迅速完成了“超常规”的原始积累过程。1992年全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快是北海，9个指标就有5项排第一。北海仅用2年时间就完成了深圳5年时间实现现代城市构架的路程，北海的知名度在海内外迅速提升。 不管现在我们对北海当时出现的房地产热作如何评价，但是，有一点，是不可否认的，如果北海当时没有炒地炒楼的爆热，她就不可能在不靠上级拨款的情况下，一下子就完成了对一个开放的滨海城市必须具备的交通道路、港口码头、机场、通讯网络等等的城市设施的硬件建设，她就不可能在短短的时间内，由一个默默无闻的小镇一跃成为一个引人注目的现代化的中等城市。 房地产出现“坚冰”时代 北海得之于地，也失之于地。1993年，国家宏观调控政策的针芒直刺北海房地产的软肋。国家实施银根紧缩政策，北海依靠外来资金发展目标瞬间成为泡影。接下来几年，房地产价格全线走低。高潮时期，被炒到百万元一亩的黄金地段土地，降至20多万元一亩都难以出手，而降至每平方千元左右的别墅、公寓更是鲜有人问津。 空置商品房现已成为院士、专家的休憩地 从东北某地来北海创业的王老板，就亲身经历了从巅峰到低谷的痛苦历程。1993年5月23日，他身任东北某国有大型企业所属房地产公司副总经理，怀揣着企业员工的期望，来“迟”一步赶到北海。由于人多，他曾经在一周内连续更换4个落脚点，最后通过朋友关系在皇都酒店以每天300多元的价格租下一间房。 为不再坐失良机，他当机立断以每平米2800元的高价投下400万元，“买”下了仅仅挖了个坑的26层“高楼”。很快，国家宏观调控政策出台，总公司原来贷款计划落空，后续资金跟不上，项目地点至今还是某工程队在那里搭就的简易工棚。 盘活的土地已建成银湾花园 为了保住这份国有资产不流失，近十年来，他从一个房地产公司老总的位置上走下来，在房地产中介单位做过交易咨询人员、在一家房地产公司担任法律顾问、给别人做总经理助理……有人戏称这是捧着金饭碗要饭吃的典型。原来一同下来打天下的20多个同事最终走得只剩他一人。像他这样的房地产商在北海不是少数。 据统计，1992年在北海，仅四川沉淀资金达60亿元，贵州在北海沉淀资金也有10亿多元。2000年调查统计，北海市停缓建工程项目有108个，建筑面积达121万平方米，空置商品房107万平方米，闲置土地2172公顷，直接沉淀资金200多亿元，市区停缓建项目达38个。 造成房地产市场跌入低谷的多米诺骨牌现象原因，一方面是国家实行宏观调控，紧缩银根。全国各省市自治区在北海购买土地、开发项目的资金绝大多数是银行贷款，银根紧缩后新的贷款争取不到，做了一半的项目因后续资金不到位停了下来；而另一方面来自于北海自身对经济形势过高估计、市场不规范造成。 在土地进入市场过程中，过分依赖市场的调节作用，忽视了政府行政手段干预。房地产结构本身不合理，过于偏重高中档住宅楼、豪华别墅、高档写字楼、宾馆，占整个报建项目的96.5%，需求跟不上；一级市场失控、二级市场不规范，最终导致土地开发利用率较低。 1992年至1994年，北海市批租土地相当于原来城区面积的5倍，其中开发区用地占批租土地的66%，而当时动工的项目仅仅只有16.74平方公里，尚有51平方公里土地未能开发，占批租土地75%，而开发这些土地至少需要20年。 1992年、1993年北海“炒地炒房”进入白热化，不但拿到手的土地可以炒，各种批文、蓝线图、红线图甚至相关复印件都可以炒。一方面政府税收无法有效实现，另一方面造成最后一手购买土地的开发商拿不到有效证件，产生众多问题。政府手中土地存量较少，投资者所需用地及城市基础设施、公共设施、绿化用地难以保证，大大削弱了政府运用价格杠杆的能力，一些房地产诉讼问题不断浮现，这也成为经济发展制肘之一。 重塑新形象 “十年前的房地产热像一把双韧剑，一方面使北海从一个边陲小镇一夜成为国内外知名的中等城市，房地产热功不可没。而另一方面，由于宏观调控原因，北海房地产很快成为众多投资商心中难言的痛。但这是发展中的问题，房地产问题影响制约了北海的发展，使得近十年来北海走过一条不平凡的道路。”北海市市长刘君面对记者，这样评价。 在痛定思痛后，北海人理出了一条理性的盘活房地产的思路：就房地产发展房地产，孤立地盘活这条道路走不通。北海当时的房地产之所以成为“泡沫经济”，就是因为没有强大的产业做后盾。房地产的发展应当依附于产业发展。而产业的发展，一靠投入、二靠需求。 北海市对盘活房地产、处理遗留问题一直高度重视，并为之进行了长期不懈的努力。经过1995年的盘整土地、2000年的盘活房地产抓试点，为全方位处置积压房地产奠定了坚实的基础。此间，北海还成立了房地产交易中心，出台相关政策对房地产一二级市场交易行为进行规范；在全国首创了住房置业担保服务公司，进一步推动个人住房贷款，盘活闲置商品房；成立北海市经纪人协会等等，逐步规范了房地产市场秩序。一些经验甚至被国务院、最高人民法院以及相关省市所采纳。 而真正增强北海投资者信心的是这个城市经济发展现状。经过几年的努力，北海培育并壮大了旅游、海洋、高新技术和现代农业等四大支柱产业，启动了园区经济建设、行政中心迁移等一批重点项目，努力突破房地产发展的“瓶颈”，为盘活积压房地产创造了良好条件。 2002年12月30日，国家财政部、国家税务总局联合下发了《关于处置海南房地产和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》。根据通知精神，北海市在吸取海南、广东等地经验教训，并结合自身实际情况制定了《北海市停缓建工程处置办法》、《北海市停缓建工程处置工作方案》和《北海市处置积压房地产税收优惠政策实施细则、操作方法》等配套政策。 方案一出台，沉寂多年的房地产商的各条神经都被调动起来。在北海市房地产交易中心，记者看到，前来咨询办理相关手续的业主络绎不绝。北海市处置停缓建工作小组办公室副主任吴海燕告诉记者，自全面处置积压房地产消息传出后，众多房地产商反映强烈，截至5月7日，已有18宗“半截子”工程进行了项目登记，13宗进行了实地勘察。一些业主为抢时间抢工程进度，更是边申请边建设。 记者看到，在通往银滩公园的道路上，一些昔日被人唾弃的“半截子”别墅、酒店成了“香饽饽”，业主们正在进行紧张的美化装修。在市中心北部湾广场旁的高26层高规格商住公寓宝谊大厦的工地上，机声隆隆。而广场东北面的南玻物业大厦业主也正在依照特惠政策选择拆除重建。广场东南面南南大厦对面的数千平米的闲置土地，被北海强盛集团征得，正在进行开发。而北海大道、茶亭路、长青路等处的积压房，新搭的塔架护网正在紧张铺设。 一位四川的房地产商接受记者采访时说：“此次政策含金量最大，一个项目单方面减税8.6%，加之政府行政审批费用免除，双向叠加优惠力度看得到的就有10%以上。北海新一轮发展得到中央、自治区的高度重视和支持，一些重大项目的引进增强了北海人气，使房地产商看到了实实在在的投资价值。”原北海贵州开发区负责人袁维仁用了“苦尽甘来”四字表达了众多坚守北海的房地产商的心声。 房地产问题是前几届北海党政领导想解决但是没有解决的问题，关键就在时机并未成熟。随着中国东盟自由贸易区日益临近，北海的发展得到上级党政领导的高度重视。自治区党委政府对北海市的发展寄予厚望，自治区党委书记曹伯纯对北海提出“树立新形象、实现新跨越、建设新北海”的要求，希望北海在广西对外开放中发挥龙头作用，成为画龙点睛之笔。 近两年来北海市经济出现了显著的快速发展的新态势。2002年，全市国内生产总值138亿元，比增12%，财政收入增长16%，全社会固定资产投资26亿元，增长30%，是上世纪90年代宏观调控以来最快的一年。 今年以来，一批对北海经济发展有深远影响的重大项目取得突破性进展，一批实力雄厚的投资者纷至沓来：中国教育投资管理集团投资的北海大学经济园区破土动工，中国最大的掌上电脑生产商恒基伟业落户北海，海内外投资项目代表团投入23亿元，开发建设北海国家973计划项目成果转化基地、IT无接触芯片研发基地等11个项目落户，举世瞩目的银滩中区改造工程正在进行，西部地区惟一沿海的国家级出口加工区北海出口加工区将在今年年底封关运行，北海电厂、中石化大型炼油厂落户。“天时、地利、人和”将为北海市有效盘活积压房地产和处置停缓建工程创造良好条件。 严冬过去了，春天还会远吗？北海房地产这一“泡沫经济”坚冰即将消融。 北海副市长李延强答记者问 新桂网—广西日报记者 刘卡玲 记者：北海市因美丽的银滩和当年的房地产爆热及跌落而闻名于世。日前，北海市人民政府出台了处置停缓建工程和积压房地产的两个文件，这标志着10年前因过量开发而遗留下来的涉及200多亿元资金的房地产将被激活，这又再一次引起人们的关注。请问，这两个文件有什么优惠内容？ 李延强：借助国家优惠政策，我市最近配套颁发了两个盘活房地产的文件，主要的优惠政策是：1998年12月31日前已经停缓建的房地产项目、在2004年12月31日前转让销售时实行免征营业税、契税；1998年12月31日前在北海市已经停缓建的房地产项目，房地产商开发经营企业在2004年12月31日前购买，续建完工并在此日前销售的，实行免征营业税、契税。对重新启动续建的尚未缴清土地出让金、配套费等有关费用的停缓建工程，可根据项目的实际情况给予减、免、缓的政策，各行政事业性收费除上缴自治区部分外，一律免收，经营性服务收费减半收取。 记者：北海为什么选择现在这个时候加大力度解决积压房地产的问题？北海目前面临什么有利时机？ 李延强：实际上，北海解决积压房地产的工作一直没有停止过。从1995年开始，北海就开始盘整闲置土地，2000年又处理空置商品房。通过陆陆续续的一系列措施，清理了历史上留下来的一些矛盾，给一些开发商解了套。这一次，又全方位加大力度处置停缓建工程，主要是我们目前有着几个有利条件。 一是国家财政部、税务总局在今年初联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，给予北海处置积压房地产方面享有特殊的优惠政策，这使得北海市盘活积压房地产、处置停缓建工程的条件已经具备，时机全面成熟，政策更为完善。 二是近年来北海房地产步入正轨，房地产市场走出低谷并全面复苏。2000年以来，北海共盘活空置商品房约30万平方米、停缓建工程约35万平方米，房地产价格平均每年以10%的比例递增。2002年全市房地产开工项目增长32%，开工面积增长43%；房地产交易宗数和交易额分别增长41%和133%，创下1996年以来的新高。今年第一季度，房地产交易面积比去年同期增长16.3%，交易金额增长39.07%。最近新开盘的小区购销两旺，房地产市场空间逐步扩大； 三是随着近年来特别是去年以来北海经济的快速发展，一大批重大项目落户北海，创造了处置停缓建工程的良机。而北海的停缓建工程和积压房地产不仅造成了大量的浪费，而且影响着城市的景观，对北海营造良好的投资环境产生了很大的负面作用。因此，很好地解决这个问题，已经成北海市改善投资环境和新一轮经济发展的必然选择。 记者：有人把北海遗留的房地产问题统称为“烂尾楼”问题，请问这种说法是否准确？ 李延强：这是不准确的。北海在历史上遗留下来的房地产问题有三方面，一是闲置土地、二是空置商品房、三才是停缓建工程，亦即民间所说的“烂尾楼”，应叫半截子工程。前两个问题于1995年和2000年已开始着手解决，这次除了继续盘活闲置土地和商品房，主要是解决半截子工程问题。 记者：这次提出的处置停缓建工程的办法，具体有那些？ 李延强：概括起来就是五个字：“续、保、改、绿、拆”。“续”就是工程续建，即对停缓建工程允许采取合作开发、资产重组、转让、拍卖等多种形式进行项目续建；“保”就是对符合城市规划的经审批后按照现状竣工；“改”就是在不违反城市规划的前提下，允许业主调整规划方案，改变项目用途性质，使工程续建后能适应市场需求；“绿”就是对施工进度未达到正负零的工程项目，业主无能力进行建设的，可建设成为临时公共绿地或其他公共设施；“拆”就是对违反城市规划或工程质量存在严重问题，又不按规定进行质量工程整改，危及公共安全的依法进行拆除。我们处置停缓建工程强调以业主为主体，突出市场运作，“一楼一策”，对停缓建工程分别采取限期续建和代为处置等措施。 相关链接： 全国各地纷纷处置“烂尾楼” 2003年4月16日,南京市浦口重拳横扫“烂尾楼”，位于南京长江大桥北行桥下的“金三角”营业厅大楼轰然倒塌，南京北大门的建设也正式进入高潮。 2003年4月,武汉处置“烂尾楼”再出新招，若不在规定时间前上交续建方案，产权单位将接受行政和经济处罚。据了解，位于武汉市汉阳琴台的“烂尾楼”国际大厦现已全部完工，这是该市首批公布处置的“烂尾楼”中复工最快的一个。汉正街最大的烂尾楼4月30日复工，这栋建筑物名为盛和大厦，封顶后停工，至今裸露8年之久，曾成为众商家争相悬挂巨幅广告的位置。目前，武汉市已有18个“烂尾楼”相继复工，盘活资金近20亿元。 上海、海南、泉州等地建筑房地产市场出现了一个引人关注的现象，那就是“烂尾楼”成为市场热点，有关地区的开发商纷纷涉足“烂尾楼”。但是随着“烂尾楼”转让的增多，此间的法律问题和法律服务需求也随之突现，亟待认真研究。根据资料显示，上海的“烂尾楼”大多是在1996、1997年时形成的，又受到了亚洲金融危机的影响，最终造成“烂尾”的楼盘大致有50多幢，面积大约有200万平方米。 “烂尾楼”现象最严重的海南省，在今年年初就提出要出台新的办法和措施，加大处置积压房地产的力度，并表示要争取在5年之内全部解决海南“烂尾楼”问题。海口曾是房地产泡沫的重灾区，有着264万平方米的空置房、1254公顷的闲置用地和1209万平方米的停缓建工程，沉淀资金307亿元，严重影响了城市形象和投资环境。5月4日为止，海口市已消化盘活各类停缓建工程118万平方米。新近续建竣工的新达商务大厦、新华大厦、正昊大厦等12个停缓建工程转化为经济适用住房后，已销售完毕。正在建设的国际大厦等一批续建工程也已开始预售。 今年以来，广州开始运用软硬兼施的综合手段向广州八大老城区的57个“烂尾”楼盘开火。主要有六大招数：一是协调建设单位对已拆除的房屋进行原状修复，安排拆迁户搬回；二是会同建设单位上级主管部门协商解决方法，重点解决拆迁户的补偿安置问题；三是按程序批准建设单位调整融资组合，使项目重新启动运作；四是依法调整项目规划设计条件，使项目能在目前的市场条件下继续运作；五是通过法院理顺债权债务关系和确认债权债务责任人后，明确项目开发建设主体，推进项目开发；六是协助完善拍卖手续，使部分“烂尾楼”更换新业主。 最近从深圳规划与国土资源局获悉，深圳加快处理问题楼盘工作的进展。全市48个问题楼盘中，除16个进入司法程序的问题楼盘外，现有四个问题楼盘已经盘活，其中有一个已得到解决，并可取得房产证，另有十个问题楼盘近期可望复工并以其它形式盘活。 ”烂尾楼”是一个城市的疮疤，揭开它的表层，隐藏在它深层的是一个地方经济的发展轨迹。“烂尾楼”的解决程度，也几乎成了一个地方经济回温的晴雨表。
来源:广西房地产信息网
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