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外资巨头携19亿谋划柳南"超级大盘" (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年04月29日10:28:08) |
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曾被人误读“容颜老去”的柳南区飞鹅路，一夜之间声名重起。 一场投资合计近19亿元、争夺黄金地段的大决战在柳州万丰、柳州嘉运、香港利嘉三大地产巨头之间展开，战场就摆在柳州飞鹅路一带的弹丸之地，他们打造三大商业楼盘的商铺面积合计40万平方米，占柳州今年开盘的商业楼盘面积80％，这无疑将掀起2003年柳州最为壮观的房地产开发浪潮。 去年8月8月，年轻的归国华侨黄静俊，斥资2.8亿元在飞鹅路双马三角地立起一座标榜“温州经营模式”的温州商贸城，商铺面积为3万平方米，成为“百企入桂”的第一个项目，今年3月开盘，从此拉开了2003年柳州房地产波澜壮阔的商业楼盘投资大幕。 距离温州商贸城仅十数米远，是加拿大籍华人韦陪成麾下的广西伯城房地产开发公司、柳州嘉运房开公司投资4亿元兴建的新时代商业港，有15万平方米的商铺，预计今年将交付一部分楼盘。韦陪成凭借多年在加投资开发地产项目的成功经验，这次是带着全新国际经营理念进军柳州地产业的。 2月13日，香港利嘉集团投资12亿元在谷埠街兴建国际商城，有22万平方米的商铺，这是柳州目前最大的商业楼盘。其掌门人陈隆基是跨国企业集团中的一位商业巨子，在国内开发房地产已有十年之久。 据了解，柳州2003年共开盘约50万平方米的商业楼盘，柳南三大楼盘就占了80％份额。大象无形，不怒自威，这一迹象令柳州城区的小商业楼盘开发商心惊胆颤。有人预言，飞鹅路四大商业楼盘的辐射，将形成广西最大一条“商业走廊”。 这一切，温州商贸城功不可没。地产界人士高度评价道：“黄静俊先生那豪情万丈的振臂一呼，惊醒了柳州睡意朦胧的商业地产，极大地鼓舞了投资商业楼盘的信心。黄静俊先生带来的，远远不只是那2.8亿元资金，它带来了全新的“温州经营模式”，以及掀起的柳州地产大盘投资热潮，对直接打破柳州商业格局具有里程碑的意义。” 三大楼盘欲终结柳南“黄花业态” 此前，柳州人有一个根深蒂固的印象，河北片五角星商业区以绝对优势稳居商业中心霸主地位，多年来牢不可破。尽管不少房地产商家曾扬言要打破城市商业格局，但都流于纸上谈兵。 一江之隔的河南片却是另一番光景。 在十几年前，以河南驾鹤百货大楼为核心的河南商圈曾风光一时，但今时容颜渐老，生意清淡。一名在鱼峰路卖成衣的浙江张老板说，这条街超过100元以上的衣服都难卖，低档货特有的“减价、放血、跳楼、10元3件”成了经营特色，小摊贩依然是主流，外来民工成了消费的常客。 东风商城一位高层曾这样分析说，河南商圈靠近汽车站、火车站，人流很多，但为何无法成为商业中心？一是商业环境不完善，硬件设施滞后，没有营造一个良好的购物娱乐氛围。二是河南片商圈内部局部交通不便，客流渠道不畅通，削弱了商圈的活力。三是商圈缺乏经营特色，货源种类零星分散，衣服、油漆、海鲜混着卖，没有有机链接，让消费者进行对比，从而大大影响了购物的欲望。 其实一些商家早就盯上柳南这片沃土，但苦于没有这么大的胃口啃这块肥肉。温州商贸城副总经理张银生认为：“尽管飞鹅路一带轻纺产品批发红红火火，但多年来停留在比较低档的水平上，规模和产品没有经过整合提升，巨大的市场潜力并没有完全得到开发。” 正因为市场潜力巨大，没有得到完全开发的柳南商圈对资金雄厚的地产商而言，极具诱惑力。国际商贸城副总王开国对记者说：“尽管河南片谷埠街是百年商业街，河南片商圈以临街小门面为主，且杂乱分散，没有龙头企业和大型商城的出现，特别是缺少全新的经营模式，但国际商贸城看准柳南片，就是冲着这个潜在的巨大市场。” 新时代商业港销售总监周围在谋划柳南商圈时，力主集中大盘火力，他认为：“理论上谁都清楚，‘五角星’的商业潜力已经透支，停车泊位少得可怜、门店租金高得离谱，有限的土地资源已扼住了发展空间。但以往一些商家河南片建一栋商厦就喊一次‘打破五星商业格局’进行炒作，空有热情的鼓噪，是根本不具有建设性的。只有商业大楼盘的集中推出，再招商引进一批龙头企业，且经营定位与‘五角星’错开，才具备条件在河南再造一个商业中心，这绝不是建一栋商厦、进行一些概念推销就能催生的。” 如今，柳南商圈日渐聚集起商家最为看重的人气，自然成了各大巨头的的决战场，目前三大楼盘的战略布局已全面完成，40万平方米的商业楼盘将陆续开盘招商，柳州市一位领导说：“圆了几届政府的梦。” “路陡弯多”警示牌提醒谨慎绕过覆辙 然而，大盘如何“软着陆”成了最令人关注的事，河南片有两座大商城“曾经心痛”的经历令许多业界精英至今不寒而栗。 地产界人士分析认为柳州银兴商业城属于设计败笔：商城布局不合理，全封闭式的商城令客流渠道不畅通，拥挤的门店令消费者感到压抑，再则是没有品牌主力店打头阵，拉不动客流物流。 广西一家报纸曾对鱼峰商业城当年经营败笔作了大致这样的描述：当初顺利招商进场后，还没有把市场培育“烘”起来，就向业主收取各种费用，犯下“杀鸡取卵”的大忌。市场还没有旺起来，业主没有赚到钱，一些业主每月交着不堪承受的费用，最终难以苦撑下去便纷纷淡出。当商城意识到要“放水养鱼”时，已经晚了。再则鱼峰商业城在招商时，没有招来知名的龙头企业进场，带不动客流物流，导致无法形成商业中心。经过艰难调整，鱼峰商业城的人气财气才开始旺起来，但是已不知“走了多少弯路，错失多少发展良机”，令人感叹。在柳州这段“曾经心痛”的商业史上，这两家最大的商业城俨然成了一块“路陡弯多”的警示牌，前车之鉴让后来者提神。 新时代商业港在设计上慎之又慎，前后花了6个月时间，请国内外设计大师对商城的布局进行反复推敲，终于拿出一个最适合柳州商情的“商业步行街”式设计图：全开放式的商城就是商业步行街，多条连廊式街道纵横交错，街道的纵深交织使3000家门店均达到“铺铺临街”的境界，满足了业主“临街独立旺铺”需求；新时代商业港还针对市民购物停车难问题，斥巨资建造一个容纳几千泊位的大型停车场，同时再斥资4000万拆掉佳力大厦，在商城大门前建起10亩城市广场，以吸引更多的人流，此举深得五星商业步行街与五星商厦完美结合的独到神韵。 据国际商城副总王开国介绍，国际商城在设计上忌讳封闭式，二、三楼为大卖场，三条300米长、22米宽的欧式步行街纵向延伸，连接四通八达的商城立体交通网，天桥穿空，层层通行，楼楼相连，商城中建设超大商业中亭广场。而温州商贸城的设计也实行开放式，以“装修最豪华、设施最完善”而立志建成柳州标志性工程 国际商业大鳄将潜入柳南？ 这是一个残酷的竞争时代，房地产更是水深难测。柳南商圈四大楼盘出现得太突然了，令分散在柳州各城区的小商业楼盘带来空前的压力。 据业内人士透露，一些分散在柳北、柳南、鱼峰、城中的商业小楼盘老板们坐不住了，一时间，投下密集的广告进行轮番轰炸开路后，便急急开盘突围，而广告称“热卖中”的楼盘也无时不感到脊背后冒出嗖嗖冷风：50万平方米的商铺卖给谁？ 紧急招商，成了房地产商一贯出手的利器，而“鱼峰商业城教训”再度成为教案。 商城尚未开盘，商家便开始了招商的谋划，几大巨头谁都放言“没有竞争压力”。据了解，国际商城以百业兼容、良性互补为经营定位，准备向沃尔玛、上海联华超市等国际国内的商业巨头发出英雄帖。温州商贸城则招揽大批温州客商，在柳州独树“温州经营模式”品牌大旗，经营定位以皮鞋、服装等轻纺产品为主，目前已有如“法国鳄鱼”等15个国际品牌签署进场协议。新时代商业港经营定位将继承原飞鹅商城的量化销售业态，整合提升大众商品中档化。招商竞争中，为完善商城的配套设施，社会服务类如银行、物流、餐饮等行业成了招商重点攻关的堡垒，而争取国内外知名商业巨头进场更是一大竞争焦点，新时代商业港和温州商贸城同时向北京华联超市抛出绣球。 柳南区长焦耀光在国际商城的新闻发布会上说，政府工作以“为投资者服务、让投资者满意，使投资者赢利”为宗旨，努力营造“以项目招商、以环境招商、以服务招商、以回报招商”的良好氛围，随着国际商城、温州商贸城、新时代商业港的建成，飞鹅将成为桂中商埠的新商业中心。就目前而言，柳南商圈的发展还有一连串尚待解决的问题：商圈的配套设施如何完善功能？如何对商圈进行合理的分工定位？如何提升整个商圈的整体水平？如何发展才能使柳州整体商业布局更加合理？
来源:广西房地产信息网
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