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开发商卖完房就走人 谁为产权酒店的将来买单？ (gx.chinavnet.com 互联星空 2003年04月08日17:19:30) |
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作为2002年房地产市场“三朵金花”之一的小户型，着实火了一把。而兼具小户型和旅游地产特征的产权式酒店则最为抢眼。时至今日，产权酒店仍然呈现“风风火火闯九州”的架式，在许多地方风行。 今天，购买产权酒店的人们在开发商和酒店经营商热切的注目下，大把大把地掏钱。明天呢？谁为产权酒店的将来买单？ 开发商：卖房走人 近年来，一些郊区楼盘不是大盘就是别墅，脱离实际需求，市场相对疲软，销售业绩不佳。而当同样位于自然环境较好的郊区，但户型较小，总价不高，月供还贷压力不大，自住出租两宜的产权酒店一经出现，立即崭露头角，一路顺风顺水，持续旺销，为风起云涌的中国楼市再掀一层波澜。 在热销的产权酒店中，一般的做法是，开发商在千方百计售房的同时，引进专业酒店经营管理公司进行经营管理。为了增强品牌效应，有的开发商还特意引进香港甚至是国外的著名酒店经营管理公司。 购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。 产权酒店委托给专业经营管理公司的时间三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。为了避免与国家物业管理有关规定发生冲突，有的委托经营管理合同中，明确委托时间只有一年，与一年内应成立业主委员会的规定吻合起来。合同同时规定，一年后，由业主委员会行使权利，自行决定是否继续聘请该酒店经营管理公司，或采取其他经营方式。产权酒店的开发商都宣称，他们煞费苦心这样做，目的是为了有效保证投资者的利益。 其实，更深层的意义在于，开发商可以开发产权酒店，但决不做产权酒店的经营管理商。内中玄机在于，开发商十分清楚产权酒店经营是有极大风险的，但自己决不承担风险。 引进专业酒店经营管理商，就有了冠冕堂皇开发销售的理由，又是开发商的金蝉脱壳之计：球踢给了业主委员会，风险转移给了经营管理商，自己卖完房，拍拍屁股走人。 经营商：空头支票 在产权酒店的广告宣传资料中，一般都明示了投资回报，令人心动。在购房者与酒店经营管理公司签订的委托合同中，更是有让人放心的承诺，似乎投资产权酒店万无一失。其实，经验告诉人们，美丽的承诺往往难以兑现。 产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。比如成都郊区某产权酒店所预期的入住率为50%，标准间价格为100元。从其郊区酒店经营的实际情况来看，郊区酒店的季节性特别强，真正有较好入住率的月份并不多，平均下来，根本达不到酒店经营管理公司预期的入住率。 同时，产权酒店一般都要标明达到几星级，目的是显示其完善的硬件配置和经营水平。但硬件真正达到其星级配置，按其星级宾馆标准进行经营管理，所需要的经营管理成本会相当高。有的产权酒店为营造良好环境，还在产权酒店内兴建大面积的绿化，人为地创造了许多水景，运营过程中更是需要大量的水电、人工维护的成本费用。在入住率预期水分较大，而经营管理成本居高不下的情况下，酒店经营管理公司到底能否有控制成本获得利润的能力，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。 投资者：掉进陷阱 购买产权酒店的投资者大多是抱着单纯的想法，顺着开发商提供的思路去思考，去憧憬的，且多数不具备房地产投资方面的专业知识，更不具备酒店经营管理经验，不能在对产权酒店进行投资之前作理性的分析，也没有产权酒店投资咨询机构进行指导，这就使得投资者很容易掉进人为设计的产权酒店的陷阱。 产权酒店对投资者具有吸引力的一条是，每年可以享受一定时段(成都郊区产权酒店一般每年为12天)的免费居住度假。成为产权酒店老板，可以免费住星级酒店，休闲度假，看似时尚，风流潇洒，快乐无比。然而，产权酒店一般都建在郊区，且购买产权酒店的并不都是外地大腕，大多数还是本市人，而且是普通老百姓。从市区到郊区倒是方便，想一起来酒店休闲度假的，恐怕不能只是自己一家人。像成都这样休闲的城市，亲朋好友都会非常热心地要到你的产权酒店休闲度假，打打麻将。讲究面子的产权酒店主人说不定自己的免费居住权要无私奉献出来，而且还要增开酒店房间，单独买单。拥有产权酒店的骄傲和快乐，或许会因此变成无尽的烦恼。 请开发商善良一点，不要挖空心思设置产权酒店之类让购房者搞不懂的陷阱了。请经营商尽责一点，努力把广大业主的产权酒店打理成业绩超群的百年老店。请购房者精明一点，在行使购买和管理产权酒店的权利的过程中，不要发生决策性错误。常江
来源:中国房地产报
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